În ultimul deceniu, piața turismului din România a fost marcată de o schimbare semnificativă odată cu ascensiunea platformelor de închiriere pe termen scurt, în special Airbnb. Aceste schimbări au început să modeleze și strategiile de dezvoltare ale investitorilor din domeniul hotelier, dar și politicile publice privind reglementarea turismului alternativ.

Schimbarea cererii turistice

Airbnb a redefinit așteptările turiștilor, orientându-i către:

• Experiențe locale autentice (apartamente în centrul orașului, case tradiționale, cabane montane)
  
  
• Flexibilitate și prețuri competitive
  
  
• Auto-servire și autonomie în locul serviciilor clasice hoteliere.

Acest lucru a dus la o scădere a atractivității pentru hotelurile standard de 2-3 stele în zonele urbane aglomerate, în special în afara sezonului.

Adaptarea sectorului hotelier

Pentru a face față competiției, investitorii și dezvoltatorii imobiliari au început să adopte noi strategii:

• Reprofilarea clădirilor: hoteluri vechi transformate în aparthoteluri sau spații de cazare tip Airbnb.
  
  
• Consolidarea segmentului premium: accent pe wellness, servicii personalizate, design interior și experiențe exclusive.
  
  
• Investiții în unități mici și versatile (tip boutique hotel), care pot concura direct cu oferta Airbnb prin atmosferă și localizare.

Potrivit VICTA, de la 1 ianuarie 2025 sunt monitorizare 125 de proiecte de aparthoteluri, a căror valoare pe șantier este estimată la 1,50 miliarde RON. Cele mai multe proiecte se înregistrează în județele Constanța (36), Bihor (18), Brașov (9) și Cluj (9).

117 din acestea sunt construcții noi, 2 sunt proiecte de renovare și reparare, iar 6 sunt de modernizare și extindere.

În funcție de stadiul proiectelor, acestea se clasifică în:

• 1 în faza de intenție
  
  
• 1 în faza de proiectare
  
  
• 80 în faza de autorizare
  
  
• 9 se află înainte de execuție
  
  
• 22 sunt în construcție
  
  
• 5 sunt în etapa de amenajare
  
  
• 6 sunt deja finalizate

Datele Victa ne arată că 44 de proiecte sunt de dimensiuni mari, cu o valoare pe șantier de 1,36 miliarde RON. Alte 64 sunt de dimensiuni medii și 17 sunt de dimensiuni mici, cu investiții de 124,72 milioane RON, respectiv 9,78 milioane RON.

În contextul transformărilor din turismul românesc, aparthotelurile și platformele de închiriere pe termen scurt, precum Airbnb, nu sunt doar competitori, ci răspund unor nevoi turistice diferite. O analiză comparativă ne ajută să înțelegem mai bine dinamica pieței.

Aparthoteluri – Avantaje și tendințe

• Reglementare și siguranță: Aparthotelurile funcționează în regim hotelier, sunt supuse normelor de clasificare și oferă turiștilor un plus de siguranță și predictibilitate.
  
  
• Experiență controlată: Turiștii beneficiază de unități de cazare standardizate, servicii de recepție, curățenie regulată și, uneori, facilități suplimentare (spa, mic dejun, parcare).
  
  
• Creștere susținută: Investițiile în aparthoteluri sunt în ascensiune, mai ales în orașele cu cerere ridicată. Formatul este atractiv și pentru investitori, datorită randamentului bun și costurilor relativ reduse de operare.

Airbnb – Puncte forte și provocări

• Flexibilitate și varietate: Platforma oferă opțiuni variate, de la garsoniere centrale la cabane izolate, ceea ce atrage turiștii în căutare de autenticitate.
  
  
• Prețuri atractive: Pentru grupuri sau șederi mai lungi, închirierea unui apartament poate fi mai avantajoasă decât o cameră de hotel.
  
  
• Probleme de reglementare: Creșterea rapidă a numărului de proprietăți listate a determinat orașele mari să adopte măsuri de control, care ar putea limita competitivitatea Airbnb în viitor.

Deși Airbnb a schimbat fața turismului urban, aparthotelurile se dovedesc o alternativă solidă, mai ales pentru investitori și pentru turiștii care caută un echilibru între autonomie și confort. În prezent, nu avem un „câștigător” clar, ci mai degrabă o coexistență a două modele care evoluează și se adaptează în paralel.

Alte date relevante

Potrivit unui raport recent:

• În București, peste 12.000 de proprietăți sunt active pe Airbnb, echivalentul a aproximativ o treime din capacitatea hotelieră a orașului.
  
  
• În orașe precum Brașov, Cluj-Napoca și Sibiu, oferta Airbnb a crescut cu peste 40% în ultimii trei ani, afectând direct rata de ocupare a hotelurilor tradiționale.

Pentru a asigura concurența loială și protecția turiștilor, autoritățile au introdus reguli noi privind închirierea în regim hotelier, inclusiv obligații fiscale, standarde minime de calitate și necesitatea înregistrării unităților.

În București și Cluj-Napoca au fost propuse măsuri de limitare a numărului de zile/an în care un apartament poate fi închiriat pe platforme precum Airbnb.

Ce urmează?

Se prefigurează două direcții majore:

1. Coexistență reglementată: hotelurile vor coexista cu Airbnb, fiecare adresându-se unui segment diferit de turiști, într-un cadru fiscal și legal clar.
   
   
2. Hibridizare: apariția de proiecte imobiliare mixte care combină unități de locuit cu spații dedicate închirierii temporare, dar integrate legal și urbanistic în peisajul orașelor.

Airbnb a perturbat status quo-ul în turism, dar a forțat și inovația în construcțiile hoteliere. Departe de a dispărea, hotelurile din România sunt în plin proces de transformare, iar această adaptare are potențialul de a crea o piață mai diversificată, dinamică și orientată spre calitate.

Citește și: