În ultimii ani, dezvoltările majore (malluri, centre logistice, clădiri de birouri sau ansambluri rezidențiale) au redefinit complet zone care, anterior, erau considerate periferice, industriale sau chiar „uitate”. Acest fenomen, cunoscut ca urban spillover, descrie modul în care dezvoltările majore dintr-un oraș generează efecte economice, sociale și de infrastructură asupra zonelor adiacente.

Urban spillover e esențial în planificarea urbană și regională. Fără o strategie integrată, poate duce la:

• haos urbanistic,
  
  
• navetism excesiv,
  
  
• congestie și
  
  
• scăderea calității vieții în ambele zone (urbane și periurbane).

În România, acest fenomen este tot mai vizibil, dar rareori planificat.

Impactul asupra prețurilor imobiliare

Impactul dezvoltărilor majore asupra zonelor limitrofe orașelor este vizibil, în primul rând, în evoluția prețurilor imobiliare. În jurul unor proiecte precum AFI, Iulius Town sau Promenada Sibiu, s-au înregistrat creșteri de 15-30% în doar unul sau doi ani.

Fenomenul este și mai accentuat în apropierea parcurilor logistice precum CTPark sau WDP, unde cererea pentru locuințe destinate angajaților a crescut considerabil, determinând o dinamică accelerată a pieței imobiliare locale.

Presiune pe trafic și infrastructură

Pe lângă efectele economice, urban spillover generează o presiune intensă asupra infrastructurii de transport. Zonele slab pregătite ajung rapid suprasolicitate: sensurile giratorii devin ineficiente, transportul public este inexistent sau depășit, iar arterele de circulație se blochează în momente de vârf.

Astfel, cartiere cândva liniștite se confruntă cu un trafic crescut și blocaje constante. Un exemplu relevant este nordul Bucureștiului, unde dezvoltarea accelerată din Pipera și Dimitrie Pompeiu a depășit cu mult capacitatea infrastructurii existente. Lipsa investițiilor coordonate în rețele rutiere și transport public a dus la congestie permanentă, aglomerări în parcări și degradarea drumurilor.

Transformarea ecosistemului economic local

În paralel, noile dezvoltări majore generează un ecosistem economic local nou, cu un efect multiplicator evident. În jurul acestora apar restaurante, clinici, săli de sport, centre afterschool și alte servicii care vin în întâmpinarea nevoilor noilor rezidenți și angajați.

Totuși, există și riscuri asociate acestui tip de transformare: gentrificarea accelerată, pierderea identității inițiale a cartierului și presiunea asupra micilor proprietari sau afaceri locale. Zone precum The Bridge – Grozăvești în București sau dezvoltările din Pipera, Tetarom (Cluj) și Calea Torontalului (Timișoara) sunt exemple clare de cartiere care și-au schimbat complet profilul în doar câțiva ani.

Presiune asupra mediului și spațiilor verzi

Nu în ultimul rând, urban spillover exercită o presiune considerabilă asupra mediului înconjurător și spațiilor verzi. Extinderea urbană implică adesea defrișări, pierderea terenurilor agricole și apariția unei poluări fonice și atmosferice crescute.

Fără reglementări urbanistice clare și fără o planificare sustenabilă, aceste zone riscă să devină rapid aglomerate, neprietenoase și nesustenabile pe termen lung.

Urban spillover nu e un fenomen negativ în sine, dimpotrivă, poate revitaliza zone întregi. Dar fără o strategie coerentă între orașe și comunele limitrofe, riscăm să generăm haos în loc de progres.

Peste 680 de ansambluri rezidențiale în construcție sau amenajare în 2025

Potrivit datelor Victa, de la începutul anului 2025 sunt în construcție sau amenajare nu mai puțin de 683 de ansambluri rezidențiale, cu o valoare estimată la 31,01 miliarde RON și o suprafață totală de 11,09 milioane metri pătrați. Cele mai multe dintre aceste proiecte sunt localizate în București (107), Brașov și Cluj (câte 55), Timiș (50) și Iași (47), conturând o hartă clară a expansiunii urbane rapide.

Pe segmentul de birouri, se află în lucru 193 de clădiri, cu o valoare totală de 17,88 miliarde RON și o suprafață de 3,6 milioane metri pătrați, cele mai active județe fiind București (40), Bihor (19), Cluj (18) și Brașov (18).

În paralel, sunt în execuție și amenajere și 44 de malluri și centre comerciale, cu investiții ce însumează 12,58 miliarde RON și peste 2 milioane metri pătrați construiți, predominând proiectele din București (8), Ilfov (5) și Iași (4).

Sectorul industrial și logistic continuă să crească accelerat, cu 435 de parcuri și spații logistice în lucru, însumând 1,44 milioane metri pătrați și o valoare de 4,14 miliarde RON. Zonele cele mai active sunt Ilfov (52), Bihor (37), Cluj (24) și Dolj (22).

Dimensiunea acestor investiții confirmă amploarea fenomenului urban spillover în România: dezvoltările nu se mai limitează la centrele orașelor, ci se extind în ritm accelerat către zonele periurbane. Peisajul economic, social și urbanistic al marilor aglomerări se schimbă vizibil, dar adesea într-un ritm mai rapid decât capacitatea administrațiilor locale de a gestiona efectele secundare.

Fără planificare integrată și politici publice coerente, riscul este ca aceste investiții să genereze mai multă presiune decât progres , amplificând problemele de trafic, dezechilibrele imobiliare și pierderile de spații verzi.

Citește și: