Cu aproape trei decenii de experiență în construcții și real estate, atât în Europa de Vest, cât și în Europa Centrală și de Est, Stephen Burke, Group Development Director al Forte Partners, a fost martor direct al transformării pieței imobiliare din România.
În acest interviu, vorbește deschis despre cum s-a maturizat industria locală, ce înseamnă astăzi să livrezi proiecte cu adevărat sustenabile și cum arată, din perspectiva sa, viitorul dezvoltărilor mixed-use din București.
Ați lucrat în Europa de Vest și în Europa Centrală și de Est timp de peste două decenii. Din perspectiva construcției și a livrării proiectelor, cum ați descrie România de astăzi comparativ cu momentul în care ați început să lucrați aici?
Consider că nivelul actual al produselor imobiliare instituționale livrate aici, în România, în special în București, este comparabil cu ceea ce se livrează în CEE și în Europa de Vest, iar acest lucru reprezintă o dovadă reală a progresului pe care România l-a făcut în ultimii 20 de ani. Din experiența mea din primii ani de lucru în România, profesioniștii locali au fost deschiși să învețe și să asimileze influențele vest-europene în procesul de proiectare și construcție.
Acest lucru a dus, în timp, la formarea unui corp solid de profesioniști în real estate aici, în România, care își pot transfera cunoștințele și gândirea critică oriunde în lume, fără rezerve, și care conduc activ regiunea CEE în ceea ce privește avansarea expertizei în domeniul imobiliar.
La Forte Partners, am observat direct această evoluție atât în portofoliul nostru de proiecte, cât și în livrarea unor dezvoltări complexe, realizate în mai multe faze, unde execuția de calitate depinde de competența locală solidă, de un control disciplinat al proiectelor și de rețele fiabile de parteneri.
V-ați început cariera ca și Quantity Surveyor și ați gestionat lucrări de construcții în valoare de peste 1 miliard de euro. Cât de critică este modelarea costurilor astăzi comparativ cu acum 10 sau 15 ani?
Cred că modelarea costurilor este la fel de importantă acum cum a fost dintotdeauna. Fundamentul oricărui proiect imobiliar de calitate îl reprezintă o prognoză, un control și o monitorizare solidă a costurilor, care să permită proprietarului să ia decizii informate, direct corelate și proporționale cu obiectivele de calitate stabilite.
Această modelare a costurilor trebuie, de asemenea, să gestioneze prognoze inflaționiste dificile și evaluarea pieței din acel moment, în ceea ce privește disponibilitatea forței de muncă în construcții și alți factori locali și internaționali care influențează costurile.
Partea încurajatoare este că industria are acces la instrumente de bugetare a costurilor mai bune decât în urmă cu un deceniu, în ceea ce privește datele, benchmark-urile și fluxurile digitale de lucru, iar acest lucru se va accelera pe măsură ce digitalizarea construcțiilor devine tot mai prezentă.
Forte Partners a dezvoltat și a tranzacționat proiecte care au devenit repere de piață. Din perspectiva dumneavoastră, ce diferențiază abordarea Forte în ceea ce privește construcția și execuția?
Cred că sunt mai multe aspecte pe care am reușit să le cultivăm în cadrul echipei Forte și care au dus la succesul de care ne-am bucurat. Acestea variază de la existența unui proces clar de luare a deciziilor, la grija și interesul real față de deciziile de design, tratarea partenerilor și furnizorilor cu respect, o abordare proactivă în rezolvarea problemelor fără a deveni excesiv de birocratici, ascultarea nevoilor pieței și menținerea unei flexibilități suficiente pentru a ne adapta și ajusta în funcție de acestea.
De aceea acordăm o atenție deosebită integrării proiectelor în oraș, impactului asupra comunității și unui dialog constructiv cu autoritățile și vecinii. În practică, acest lucru este esențial pentru a obține succes imobiliar pe termen lung.
Această filosofie este vizibilă și în strategia noastră, deoarece am dezvoltat constant birouri în zone rezidențiale și proiecte rezidențiale în zone dominate de birouri, pentru a reduce naveta și a crea o viață urbană mai echilibrată, abordare pe care o extindem acum către destinații mixed-use complete, precum U•Center 3, faza finală a proiectului nostru emblematic din zona Tineretului din București.
Forte Partners a dezvoltat un portofoliu evaluat la peste 600 de milioane de euro în segmentele office și rezidențial, cu proiecte precum Aviației Park, Londra 27, The Bridge, Sector 0 (Tandem & Millo Offices), Ștefan cel Mare Building și U•Center, multe dintre acestea devenind puncte de referință pentru arhitectură și execuție în București.
Care sunt criteriile cheie pe care Forte Partners le ia în considerare atunci când evaluează noi achiziții de terenuri?
Evaluarea terenurilor începe cu elementele fundamentale: analizăm amplasamentul, parametrii urbanistici, utilitățile și mixul de produs care se potrivește cel mai bine terenului.
Dincolo de acestea, având în vedere focusul nostru pe proiecte office și rezidențiale de mari dimensiuni în interiorul orașului, cu o componentă comercială puternică, analizăm modul în care terenul se conectează la rețeaua de infrastructură publică, cum răspunde nevoilor cartierului, dacă este aliniat cu reglementările urbane și dacă oferă flexibilitate pe termen lung sau potențial de extindere.
Concentrându-ne pe București în ultimii ani, am observat că naveta dintre locuință și locul de muncă este un factor major în atragerea forței de muncă specializate, iar acest lucru ne-a determinat să fim în avangarda dezvoltării de huburi în zona centru-vest și centru-sud a orașului.
Accesul la transportul public, în special la metrou, este din ce în ce mai decisiv. Am achiziționat întotdeauna terenuri pentru dezvoltări office în proximitatea stațiilor de metrou, iar cele mai recente date ne confirmă strategia, deoarece în S1 2025, 72% dintre contractele de închiriere au fost semnate în clădiri de birouri situate la mai puțin de 500 de metri de o stație de metrou, iar 90% dintre reînnoiri au avut loc în astfel de clădiri.
Acest lucru întărește ideea că accesibilitatea și posibilitatea de a ajunge pe jos nu sunt simple beneficii suplimentare, ci criterii fundamentale de investiție.
O achiziție de teren nu trebuie să funcționeze doar în prima zi, ci să rămână relevantă peste 10, 20 sau chiar 50 de ani, în funcție de modul în care evoluează Bucureștiul în jurul mobilității, spațiului public și intensității dezvoltărilor mixed-use.
Care sunt cele mai mari riscuri legate de costuri cu care se confruntă dezvoltatorii în 2026 și cum pot fi acestea gestionate realist?
În România, costul și disponibilitatea forței de muncă rămân factori majori de presiune în 2026. În plus, costurile materialelor și echipamentelor sunt puternic influențate de incertitudinea geopolitică globală și de perturbările lanțurilor de aprovizionare. În acest context, este mai important ca niciodată să bugetezi cu atenție un proiect încă din faza de proiectare.
Creșterile inflaționiste ale costurilor de construcție nu au fost reflectate proporțional în veniturile estimate, iar găsirea echilibrului pentru a livra produse accesibile publicului țintă va fi una dintre sarcinile noastre principale în anii următori.
Nu există răspunsuri magice pentru diminuarea acestor riscuri, însă considerăm esențial să acționăm rapid, să colaborăm cu parteneri de încredere dispuși să își aloce resurse pentru noi, să înțelegem lanțul de aprovizionare și să îl utilizăm mai eficient. De asemenea, credem în a fi curajoși, dar nu imprudenți, ceea ce înseamnă că avansăm proiecte cu fundamente solide și care aduc valoare pe termen lung zonei, în loc să ne bazăm pe speculații de piață pe termen scurt.
Din perspectiva construcțiilor, cum ați caracteriza anul 2025? Un an de consolidare, recalibrare strategică sau pregătire pentru următorul ciclu de creștere?
Aș spune că 2025 le-a inclus pe toate trei. Ne-am concentrat intens pe administrarea activelor recent livrate, finalizarea amenajărilor interioare, stabilizarea gradului de ocupare și optimizarea proceselor operaționale, pregătind în același timp următorul val de construcții. Un reper important este U•Center 3, faza finală a proiectului nostru de regenerare urbană din zona Tineretului din București.
Construcția componentei office a început în iulie 2025, iar componenta rezidențială este programată să înceapă în 2026. U•Center 3, o investiție de 100 de milioane de euro, este conceput ca un proiect mixed-use care cuprinde 14.500 mp de birouri, 1.700 mp de retail și 200 de apartamente, toate organizate în jurul unei piețe publice deschise care menține zona activă și dincolo de programul de lucru.
Din perspectiva performanței clădirii, componenta office este proiectată full-electric, conformă NZEB, cu utilizarea pompelor de căldură, certificare LEED Platinum, alimentare cu energie electrică provenită 100% din surse regenerabile, utilizarea de agenți frigorifici cu GWP ≥ 700 și ODP > 0, sisteme inteligente BMS, iluminat adaptiv în funcție de lumina naturală și soluții de reutilizare a apei pluviale, toate reflectând focusul nostru pe eficiență pe termen lung, confort și sustenabilitate.
În paralel, am extins echipa și am fost proactivi în discuțiile cu chiriașii existenți și cu cumpărătorii rezidențiali pentru a înțelege mai bine nevoile lor în ceea ce privește produsele care vor fi livrate începând cu 2026.
A schimbat anul 2025 modul în care Forte Partners evaluează riscurile la lansarea sau etapizarea noilor dezvoltări?
În general, nu cred că 2025 ne-a schimbat fundamental abordarea față de risc, dar cu siguranță a întărit ideea că anumite riscuri necesită o gestionare mai activă. Este adevărat că piața post-pandemie, recentele turbulențe politice locale, restricțiile fiscale crescute, reglementările urbane mai stricte, inflația în creștere și dobânzile ridicate au evidențiat un set specific de probleme care trebuie abordate, însă abordarea noastră în dezvoltări rămâne aceeași.
Fundamentele proiectului planificat trebuie să funcționeze întotdeauna și trebuie să ajustăm volumul de producție în funcție de ceea ce piața poate absorbi în mod realist. Continuăm să ne propunem să conducem piața, nu doar să o urmăm, anticipând tendințele și creând valoare prin regenerare, calitate și un mix urban mai bun.
De asemenea, claritatea reglementărilor este esențială pentru gestionarea riscului. Pentru București, un cadru urbanistic stabil și procese de autorizare mai digitalizate sunt esențiale pentru investițiile mari, cu ciclu lung.
U•Center a devenit un reper pentru dezvoltările moderne de birouri. Care au fost principalele provocări de construcție ale unui proiect atât de complex?
O provocare majoră a fost etapizarea, echilibrarea componentelor office, rezidențial și retail și gestionarea logisticii de construcție aferente. Dimensiunea terenului a ajutat în acest sens, iar panta naturală a fost utilizată în avantajul nostru pentru a crea spații comerciale la nivelul parterului care adaugă valoare întregului proiect și activează spațiile publice.
Colaborarea cu o echipă experimentată de arhitecți și ingineri a creat o bază solidă pentru execuție, iar includerea unor investiții suplimentare pentru o mai mare flexibilitate s-a dovedit o alegere înțeleaptă.
Perioada pandemiei (2020–2023) s-a suprapus direct peste construcția și livrarea fazelor 1 și 2 ale U•Center, aducând provocări la nivelul lanțurilor de aprovizionare și al operațiunilor. Ceea ce ne-a ajutat să menținem progresul a fost colaborarea de lungă durată cu antreprenorii și furnizorii, comunicarea constantă și un proces disciplinat de luare a deciziilor, astfel încât construcția să poată continua fără incertitudini.
Validarea din piață este clară, deoarece atât U•Center 1, achiziționat de Pavăl Holding în 2022, cât și U•Center 2 sunt închiriate integral, cu o suprafață totală închiriabilă cumulată de 66.000 mp. În U•Center 1, spațiile sunt ocupate de companii precum Booking Holdings, Endava, Lensa, Up România, BT și Neuroaxis. În U•Center 2, mixul de chiriași include o pondere semnificativă de companii IT&C, precum Glovo, Brinel, Eurowag și Cognyte, alături de jucători importanți din energie și cosmetice. Componenta de retail este, de asemenea, închiriată integral, având ca ancoră un supermarket Auchan de 2.600 mp, completat de operatori food & beverage precum Manufaktura The Coffee Shop.
Ce proiecte reprezintă în prezent principalul focus de construcție pentru Forte Partners și ce le face strategic importante în această etapă?
Căutăm activ destinații pentru proiecte mixed-use, în care birourile, locuințele și serviciile comerciale se susțin reciproc și creează valoare reală pentru ocupanți și pentru cartierul înconjurător. Bucureștiul are încă un potențial puternic pentru astfel de proiecte, în special acolo unde transportul public, facilitățile și nevoile urbane sunt aliniate.
Am extins echipa cu personal suplimentar de management al construcțiilor, cu obiectivul de a construi direct noi înșine, iar vedem o valoare adăugată clară în acest sens pentru viitoarele noastre dezvoltări rezidențiale. Acest lucru ne oferă o mai bună înțelegere și un control mai bun asupra tuturor elementelor de construcție implicate și ne permite să fim și mai siguri de calitatea produsului livrat.
De asemenea, credem că astfel de dezvoltări mixed-use ne ajută să atenuăm riscurile actuale de supraofertă într-un anumit sector, creând destinații care se susțin reciproc într-un ecosistem benefic, păstrând în același timp flexibilitatea necesară pentru a naviga cerințele anilor următori.
U•Center 3 este expresia cea mai directă a acestei strategii, deoarece include birouri, locuințe și retail în jurul unei piețe publice comune, concepute pentru a reduce distanța dintre locuire, muncă și serviciile zilnice și pentru a menține zona activă și după ora 18:00.
Din perspectiva dumneavoastră, cum evoluează clădirile de birouri ca răspuns la schimbarea modului de lucru?
Schimbarea esențială este că biroul trebuie să justifice deplasarea. Confortul, experiența și performanța contează mai mult decât densitatea.
Am observat că designul birourilor a evoluat pentru a înțelege mai bine nevoile utilizatorilor, chiriașii noștri consultând frecvent angajații prin chestionare pentru a identifica modalități de îmbunătățire. Acest lucru a însemnat mai multe spații liniștite, zone de lucru dedicate, facilități comerciale îmbunătățite, investiții în bucătării și oferte de mâncare de calitate, zone de cafea, spații de relaxare, o utilizare mai bună a spațiilor exterioare, finisaje mai calde și mai verzi și o renunțare la open space-urile foarte dense.
Calitatea este acum mai importantă decât cantitatea, iar flexibilitatea în amenajare și în sistemele clădirii este crucială, pe măsură ce companiile își ajustează modul de lucru. În același timp, sustenabilitatea și eficiența nu mai sunt opționale. La Forte Partners, acest lucru este evident în portofoliul nostru, deoarece primele două faze ale U•Center sunt certificate conform celor mai înalte standarde internaționale de sustenabilitate și wellbeing, inclusiv LEED și WELL la nivel Platinum, alături de alte certificări axate pe sănătate și siguranță, ceea ce arată că performanța de top este din ce în ce mai așteptată de chiriașii instituționali.
Sistemele full-electric, managementul inteligent al clădirii și anvelopantele performante se traduc prin emisii reduse, costuri operaționale mai previzibile și un confort mai bun. Componenta office din U•Center 3 este proiectată full-electric și conformă NZEB, cu sisteme inteligente BMS și soluții de reutilizare a apei, reflectând faptul că „biroul de nouă generație” devine noul standard.
În sectorul rezidențial, ce elemente legate de construcție devin nenegociabile pentru utilizatorii finali și investitori?
Elementele nenegociabile sunt cele care protejează confortul zilnic și valoarea pe termen lung.
Este esențial să nu pierdem din vedere elementele fundamentale de design și construcție care sunt vitale pentru succesul dezvoltărilor rezidențiale. Din punct de vedere al construcției, suntem puternic concentrați pe o izolare fonică adecvată, spații exterioare funcționale, instalații eficiente și ușor de întreținut pentru încălzire și răcire, instalații flexibile care să permită o gamă completă de soluții smart, în funcție de preferințele utilizatorului, izolație termică de înaltă calitate, inclusiv ferestre tripan și fațade ventilate, lumină naturală bună și, în general, utilizarea unor materiale și echipamente de calitate și durabile.
De asemenea, suntem determinați să ne asigurăm că livrăm exact ceea ce am promis cumpărătorilor noștri, iar această comunicare este esențială pentru construirea încrederii pe termen lung.
După aproape trei decenii în construcții și real estate, ce vă mai surprinde la această industrie?
Cred că nivelul constant de evoluție al industriei este ceea ce o menține interesantă zi de zi. Nu cred că a existat vreodată un moment în care să poți spune că știi tot ce trebuie pentru a continua să dezvolți. A fi la curent cu nevoile noilor generații, cu fluctuațiile pieței și cu noile tehnologii necesită un efort constant și deschidere către învățare continuă.
Cel mai interesant va fi procesul de digitalizare a industriei construcțiilor. Este un pas așteptat de mult timp și începem să vedem semnele clare ale schimbărilor care urmează și beneficiile pe care le vor aduce. Va fi interesant de urmărit în 2026-2027 implementarea diferitelor soluții software recent dezvoltate, dedicate construcțiilor, și modul în care acestea vor schimba felul în care proiectăm, construim, monitorizăm și operăm proiectele imobiliare.
Există clase de active sau tipologii de proiecte pe care Forte Partners le prioritizează pentru investițiile viitoare?
În prezent, prioritizăm dezvoltările mixed-use. Activitatea noastră din 2014, de la înființarea Forte Partners, ne-a transformat într-unul dintre cei mai importanți dezvoltatori de birouri din România și vom continua să livrăm birouri Class A în anii următori, cu un accent și mai mare pe calitate decât pe cantitate.
În paralel, vedem o nevoie clară pentru locuințe de bună calitate și știm că cele mai bune rezultate apar atunci când locuirea este combinată cu serviciile care fac viața de zi cu zi mai ușoară, precum retail, leisure, spații publice și conectivitate puternică la transportul public.
U•Center 3 este un exemplu puternic al acestei direcții și o evoluție strategică a abordării noastre pe termen lung, care urmărește crearea de comunități prin apropierea locuirii, muncii și serviciilor.
Interviul este disponibil și în limba engleză AICI. / The interview is also available in English HERE.
Urmăriți activitatea FORTE PARTNERS pe:
Website | Facebook | Instagram | LinkedIn
