Între cifrele care descriu piața și deciziile foarte personale care stau în spatele unei achiziții, zona rezidențială rămâne unul dintre cele mai sensibile barometre ale economiei urbane. Într-un moment în care Bucureștiul își caută echilibrul între ritmul livrărilor, accesibilitate și presiunea infrastructurii, discutăm cu Oana Popescu, Head of Residential la Crosspoint Real Estate, despre ce arată dincolo de prețul pe metru pătrat, cum s-a schimbat profilul cumpărătorului și ce înseamnă, astăzi, un proiect rezidențial bine gândit.

Pentru perspectiva asupra pieței de birouri și a modului în care munca hibridă remodelează cererea de spații office, puteți citi și interviul cu Mădălina Marinescu, Head of Office Agency Crosspoint Real Estate.

Crosspoint este astăzi unul dintre cei mai importanți consultanți imobiliari cu capital românesc, dar și asociatul Savills în România. Cum se traduce, în practică, această poziționare dublă: local antreprenorial, global ca know-how?

Crosspoint combină agilitatea și cunoașterea profundă a pieței locale cu expertiza internațională a Savills. Fiind o companie românească, înțelegem subtilitățile pieței, relațiile cu proprietarii și dinamica locală, astfel încât deciziile să fie pragmatice și aplicabile. În același timp, parteneriatul cu Savills ne permite să folosim metodologii internaționale și să susținem companii multinaționale, integrând cerințele globale în contextul românesc.

Avantajul Crosspoint vine tocmai din această sinergie între ADN-ul antreprenorial local și o platformă globală de know-how. Avem agilitatea unui jucător local, cu o înțelegere foarte fină a pieței, a relațiilor dintre chiriași și proprietari și a modului în care se iau deciziile în teren, ceea ce ne ajută să livrăm soluții pragmatice și ușor de implementat.

În același timp, din 2019 suntem asociatul internațional al rețelei globale Savills în România, ceea ce ne aliniază la standarde profesionale de nivel internațional, de la proceduri și până la instrumente de lucru.

Pentru clienți, această poziționare se traduce concret prin acces la bune practici și metodologii validate global, dar și prin capacitatea de a gestiona mandate cross-border și de a conecta investitori și companii internaționale cu oportunități locale, în ambele sensuri.

Asocierea aduce și un plus de credibilitate în relația cu marii proprietari instituționali, care recunosc imediat consistența unui brand global, fără ca asta să însemne „soluții de-a gata”. Dimpotrivă, parteneriatul a ridicat ștacheta și a consolidat responsabilitatea de a performa constant la nivelul cerut de rețea. Astăzi, clienții lucrează cu o echipă locală dedicată și agilă, dar au, în același timp, o poartă deschisă către piața globală și servicii integrate oriunde au nevoie.

După aproape 20 de ani de activitate, cum ați descrie maturitatea pieței imobiliare din România față de momentul fondării Crosspoint?

După 20 de ani, piața imobiliară din România este vizibil mai matură și mai predictibilă decât în momentul în care a fost fondat Crosspoint, iar evoluția noastră a mers, firesc, în același ritm cu transformarea pieței.  Am pornit ca un jucător antreprenorial, cu focus pe tranzacții de terenuri și proiecte rezidențiale, într-o perioadă în care piața era încă în formare și puternic dependentă de contextul economic imediat.

La acel moment, accesul la finanțare era limitat, standardele profesionale de due diligence, raportare și asset management erau la început, iar multe decizii se luau în mod oportunist. Inclusiv diferența dintre consultanță reală și simplă intermediere era mai puțin clară, pentru că ecosistemul nu avea încă nivelul de structură și transparență din prezent.

Astăzi vorbim despre o piață semnificativ mai sofisticată, în care investitorii sunt mult mai educați, analizează randamente, riscuri și cicluri, iar dezvoltatorii operează cu standarde tehnice, de finanțare și ESG similare celor din piețele mature din Europa.

În același timp, Crosspoint a evoluat către o platformă integrată, acoperind liniile de business care ne-au consacrat – office, industrial, evaluări –  și investind constant în research și marketing, componente esențiale într-o piață în care deciziile sunt tot mai mult bazate pe date, nu pe intuiție.

Piața rezidențială este adesea privită prin prisma prețului pe metru pătrat. Ce alți indicatori ar trebui să urmărească investitorii pentru a înțelege sănătatea reală a pieței?

Prețul pe metru pătrat este doar un reper orientativ. Pentru a înțelege cu adevărat sănătatea pieței rezidențiale, investitorii ar trebui să urmărească în primul rând randamentul din chirii (yield), viteza de vânzare a proiectelor noi, accesibilitatea locuințelor raportată la venituri și costul finanțării, dar și volumul viitoarelor livrări. Echilibrul dintre cerere reală, nivelul creditării și oferta viitoare spune mult mai clar unde se află piața decât prețul afișat pe metru pătrat.

În 2025, piața din București a rămas activă, dar într-un ritm ușor mai temperat: s-au vândut 46.321 de unități, în scădere cu 9% față de 2024, iar la nivelul zonei metropolitane București–Ilfov volumul a ajuns la 55.297 unități, o scădere de 8,5%. Acest context întărește ideea că nu mai este suficient să privim doar la preț, ci la mecanica pieței.

Cum s-a schimbat profilul cumpărătorului rezidențial în ultimii ani, atât din punct de vedere financiar, cât și al așteptărilor?

Din punct de vedere financiar, cumpărătorii analizează astăzi costul total al achiziției, randamentul și costurile de mentenanță, iar ponderea achizițiilor cu capital propriu sau avansuri mai mari este în creștere. La nivel de așteptări, accentul s-a mutat de la simplul apartament către locație, calitatea proiectului, eficiența energetică și reputația dezvoltatorului, clienții căutând un produs rezidențial durabil, nu doar o locuință.

Din datele noastre, schimbarea majoră din 2025 este trecerea de la o decizie mai degrabă emoțională, orientată pe randament, către o decizie mult mai rațională, legată de costul total și siguranța pe termen lung.

La nivel de piață, structura cererii din București se menține preponderent end-user, segment care reprezintă în jur de 70%, restul de 30% fiind investitori. În paralel, finanțarea s-a reechilibrat vizibil; dacă în anii anteriori majoritatea tranzacțiilor se achitau cash, în 2025 balanța s-a înclinat în favoarea creditelor, tranzacțiile cu cash coborând sub 40% în București. Iar accesibilitatea rămâne un test real al pieței, este nevoie de aproximativ 7 până la 9 ani de venit mediu în București pentru achiziția unui apartament.

Care sunt cele mai frecvente greșeli pe care le fac dezvoltatorii rezidențiali în faza de concept?

Cea mai frecventă greșeală este proiectarea plecând de la eficiența construcției, nu de la nevoile reale ale cumpărătorului. Astfel, la unele proiecte, rezultă compartimentări slab gândite, un mix de apartamente nepotrivit și lipsa facilităților necesare, iar conceptul, targetul și nivelul de preț nu sunt corect aliniate. În realitate, succesul unui proiect rezidențial se decide în faza de concept, nu după finalizarea construcției.

Tocmai de aceea, în majoritatea proiectelor în care ne implicăm, intrăm încă din faza de concept, oferind consultanță strategică dezvoltatorilor, inclusiv celor care au propriile echipe de vânzări, pentru a alinia produsul la cererea reală din piață. Iar această cerere este tot mai clară. Locația rămâne criteriul numărul unu, în special proximitatea față de parc, școli și metrou, însă în 2025 au câștigat greutate eficiența energetică și costurile de mentenanță, precum și calitatea construcției, reputația dezvoltatorului și facilitățile care susțin o comunitate funcțională.

Cum influențează urbanismul, infrastructura și mixul de funcțiuni valoarea reală a unui proiect?

Urbanismul, infrastructura și mixul de funcțiuni influențează direct valoarea și aprecierea produsului pe termen lung. Accesibilitatea, conectivitatea și prezența serviciilor și facilităților creează comunitate și mențin cererea stabilă în timp. Proiectele bine integrate în oraș își păstrează valoarea, iar cele izolate depind mai mult de prețul inițial.

În București, se vede tot mai clar că interiorul orașului și zonele bine conectate nu doar că își mențin valoarea, ci au premise de creștere constantă, tocmai pentru că oferă infrastructura și calitatea vieții pe care cumpărătorii le prioritizează. Din această perspectivă, proximitatea față de transport, educație și spații verzi devine un diferențiator structural, nu un „nice to have”.

Ce caută astăzi investitorii rezidențiali: randament, siguranță sau potențial de apreciere?

După perioadele de volatilitate, siguranța investiției și lichiditatea au devenit importante, urmate de randamente stabile din chirii. Potențialul de apreciere rămâne important, dar este analizat în funcție de locație și calitatea proiectului.

Este important pentru un investitor rezidențial să știe că randamentele diferă semnificativ pe segmente, de la 6,5%–7% brut în zona affordable, la 6%-6,5% brut în middle market și 4,5%–5,5% brut în luxury, iar diferența dintre randamentul brut și cel net devine tot mai importantă, mai ales în perspectiva unor costuri operaționale și fiscale mai ridicate.

Cum evaluați oportunitățile din zona de land în contextul noilor reglementări și al presiunii pe infrastructură?

Terenurile bine conectate la infrastructura existentă, cu urbanism clar și predictibil, devin mult mai valoroase, în timp ce proiectele dependente de viitoare dezvoltări sau derogări urbanistice implică riscuri semnificativ mai mari. Investitorii nu mai cumpără doar teren, ci certitudine de dezvoltare. În același timp, actorii principali ai pieței au nevoie de un parteneriat real cu autoritățile locale pentru dezvoltarea coerentă a orașului. În prezent, ritmul administrativ pare să nu țină pasul cu dinamica dezvoltării urbane, ceea ce generează incertitudine și întârzieri în pipeline-ul de proiecte.

Din perspectiva ofertei, atât livrările, cât și autorizările indică o abordare precaută în următoarele 12–24 luni. În București–Ilfov s-au înregistrat 4.013 autorizații de construire, cu doar 5% peste 2024, iar în primele 9 luni din 2025 au fost livrate 12.463 de locuințe noi în București–Ilfov, cu 4% mai mult anual. Pentru 2026 nu anticipăm fluctuații majore, dar ne așteptăm la o ușoară creștere a livrărilor pe fondul deblocării parțiale a pieței după alegeri, în timp ce din 2027 se poate simți o presiune suplimentară pe ofertă, odată cu schimbările de reglementare și cu o cerere care rămâne mai prudentă.

Există zone sau tipologii de proiecte rezidențiale care sunt supraevaluate în acest moment?

Există anumite segmente sau tipologii de proiecte care arată semne de supraevaluare, în special acolo unde prețurile au crescut mai rapid decât puterea reală de cumpărare sau nivelul chiriilor. Totuși, nu cred că discuția trebuie purtată la nivel de zone sau proiecte individuale, deoarece fiecare dezvoltare are particularități proprii. Mai degrabă, riscul apare atunci când prețul nu mai este susținut de locație, calitatea construcției și cererea reală din piață.

Ce rol are consultanța în educarea cumpărătorilor în privința calității construcției și a costurilor pe termen lung?

Un consultant bun ajută cumpărătorul să privească dincolo de finisaje și să înțeleagă calitatea construcției, eficiența energetică, costurile reale de mentenanță, reputația dezvoltatorului și impactul acestor elemente asupra valorii pe termen lung. În plus, consultanții au acces la informații și proiecte în stadii incipiente, ceea ce permite clienților să identifice oportunități înainte ca acestea să devină vizibile la nivelul pieței largi. Noi transformăm o decizie emoțională într-una informată.

Cum vedeți evoluția pieței rezidențiale în următorii 2–3 ani?

Cererea va rămâne activă, susținută de deficitul de locuințe, însă cumpărătorii vor fi mai prudenți, iar proiectele bine poziționate și dezvoltate solid vor performa peste medie. În același timp, piața chiriilor va rămâne mai dinamică, pe fondul dificultății accesului la achiziție și al mobilității crescute a populației.

Într-un context în care accesibilitatea rămâne o provocare, iar finanțarea are un rol mai important decât în anii în care cash-ul domina, proiectele care îmbină localizarea bună cu eficiența energetică și un cost total predictibil vor avea un avantaj competitiv clar.

Ce tipuri de proiecte vor câștiga teren: mixed-use, low-density, regenerare urbană?

Vor câștiga teren proiectele care oferă integrare urbană și calitate a locuirii. Dezvoltările mixed-use răspund tot mai bine nevoii de proximitate între locuire, servicii și zona profesională. În același timp, proiectele low-density rămân atractive pentru cei orientați spre confort și spații verzi, iar regenerarea urbană devine tot mai relevantă, pe măsură ce dezvoltarea orașului se mută către reconversia zonelor existente.

Care este rolul Crosspoint Residential în această etapă de maturizare a pieței?

Rolul Crosspoint astăzi este să aducă claritate într-o piață mai matură și mai complexă. Suntem implicați în toate segmentele real estate, de la terenuri și rezidențial până la office, industrial sau evaluări, iar experiența acumulată ne permite să înțelegem ciclurile pieței și să ghidăm clienții către decizii corecte pe termen lung. Practic, nu intermediem doar tranzacții, ci contribuim activ la felul în care se construiește și evoluează piața.

În 2025, activitatea noastră reflectă foarte clar această poziționare. Mixul tranzacțiilor intermediate de Crosspoint a fost echilibrat între segmentele superioare ale pieței rezidențiale, cu 20% medium, 40% medium-high și 40% premium, ceea ce arată o cerere tot mai orientată către calitate și livrare solidă. Din perspectiva zonelor, Nordul a concentrat 65% din volum, urmat de zona de Vest cu 20% și ultracentral cu 15%, confirmând că locația și infrastructura rămân criterii dominante.

Urmăriți Crosspoint Real Estate pe:
Website | Facebook | Instagram | LinkedIn