După mai bine de două decenii marcate de cicluri economice, intervenții legislative și schimbări succesive în comportamentul cumpărătorilor, piața rezidențială din România se află într-un moment de recalibrare. Nu mai vorbim despre o evoluție accelerată, ci despre o etapă în care se testează echilibrul dintre calitate, accesibilitate și sustenabilitate pe termen lung.

Astfel, am stat de vorbă cu Romeo Ghica, Manager de Operațiuni Hercesa România, despre cum se vede din interior această transformare, ce a rămas constant și ce s-a schimbat fundamental în dinamica pieței.

Hercesa are 20 de ani de prezență în România și 50 de ani de experiență internațională. Cum ați descrie, din interior, maturizarea pieței rezidențiale românești în acest interval?

Piața rezidențială din România nu s-a maturizat încă. Trendul de maturizare pe care piața îl conturase înainte de 2008 a fost puternic diminuat de criză, iar recuperarea a fost greoaie. Abia în ultimii ani putem vorbi cu adevărat de o revenire la premisele de calitate a produsului și a locuirii pe care le aveam.

Efectelor crizei financiare din 2008-2009 li s-au adăugat și alte evoluții care au întârziat maturizarea pieței, iar acestea vin din politicile guvernamentale în continuă schimbare, din dificultatea armonizării cu legislația europeană și din accidentele de piață apărute pe fondul unei legislații incomplete, corectată prin noile noile reglementări legislative, cum este legea 207/2025, care au venit ca răspuns la vulnerabilități reale, dar care au adăugat și ele un grad suplimentar de incertitudine în piață.

Imperfecțiunile legislative și crizele pe care le-am traversat au scos la suprafață defecte structurale ale pieței, dar fără consecințe irecuperabile. Drumul este bun, chiar dacă este încă destul de lung și avem destui pași în față. Experiența acumulată, inclusiv prin greșeli și prin accidente de piață, reprezintă tocmai capitalul care poate face ca revenirea să fie mai solidă și mai conștientă decât orice creștere anterioară.

Ce diferențiază astăzi Hercesa România de alți dezvoltatori activi pe piața locală, dincolo de portofoliu și volum?

Unul dintre principalii diferențiatori este experiența, atât în piața internațională, cât și în cea din România. Suntem unul dintre puținii dezvoltatori care au traversat și perioada de boom imobiliar, și criza în sine, și revenirea. Și am pus toată această experiență la lucru pentru a livra în piață un produs mai bun.

Am arătat flexibilitate în adaptarea produsului, dar fără să ne pierdem imaginea de brand și identitatea de proiect. De pildă, Vivenda Residencias, care a început în 2007, se află acum la ultima lui etapă și n-a pierdut coerența.

Un alt diferențiator este faptul că avem iintegrate intern mai multe componente ale procesului de dezvoltare, și anume proiectarea, departamentul tehnic de urmărire a execuției și, foarte important, departamentul de post-vânzare, care ajută la soluționarea potențialelor imperfecțiuni după livrare. Nu suntem singurii, dar suntem printre puținii dezvoltatori care reușesc să înglobeze tot acest pachet de activități, ceea ce asigură o coerență mult mai ridicată a întregului proces.

Proiectele noastre se derulează pe o perioadă mai lungă în timp. Dezideratul comun cu clienții noștri este ca proiectul să crească în permanență în valoare și în calitate și să răspundă cerințelor pe o perioadă cât mai lungă.

Ce ne puteți spune despre proiectele Hercesa aflate în derulare și despre cele planificate pentru următorii ani?

Avem în derulare Vivenda Residencias și Stellaris Residencias, în construcție Vivenda Prime și în pregătire un nou proiect, pe segmentul ultra-premium, în zona centrală a Bucureștiului. Acestea reprezintă o strategie de diversificare a portofoliului și ne asigură o prezență pe segmentele medium, medium-high, premium și ultra-premium.

Pe lângă aceste proiecte, vom implementa și unele atribute ale grupului la nivel european. De exemplu, în Portugalia avem deja un proiect pilot de vânzare cu asistent virtual, pe care intenționăm să îl introducem și în România chiar în cursul acestui an.

Constatăm că există mulți clienți care nu refuză comunicarea față în față, dar au nevoie de timp pentru a sedimenta informația, pentru a o analiza și pentru a lua o decizie în propriul ritm. Un asistent virtual disponibil 24 de ore din 24, inclusiv în weekend sau în vacanță, răspunde exact acestei nevoi. Nu înlocuiește consultantul uman, ci îl completează.

Cum se poziționează Vivenda Residencias, Stellaris Residencias și Vivenda Prime în strategia pe termen mediu a companiei?

Vivenda a demonstrat că flexibilitatea și adaptarea pot coexista cu coerența și cu imaginea de proiect și replicăm acest model la Stellaris.

Vivenda Prime este o componentă a evoluției produsului Vivenda Residencias. A apărut ca urmare a interacțiunii cu clienții și a feedback-ului lor. Clientul Vivenda Prime este clientul Vivenda care face un upgrade, pentru că nevoile și aspirațiile lui au crescut.

Este și o adaptare la noile realități, caracterizate prin construcție sustenabilă, eficiență energetică, tehnologii performante. De exemplu, sistemul de climatizare din Vivenda Prime, care acoperă încălzirea, răcirea și producția de apă caldă, funcționează în regim de pompă de căldură hibridă, cu un algoritm propriu care alege în permanență cea mai eficientă sursă de energie, atât din punctul de vedere al consumului, cât și al costurilor. Este un sistem care reușește să fie mai aproape de utilizator.

Există planuri de diversificare către alte tipuri de proiecte în România, dincolo de rezidențial?

Da, planuri de diversificare există. Evaluăm de mai mult timp piața industrial-logistică. Este o piață mult mai matură decât rezidențialul, cu investitori mari, cu tradiție extinsă, cu necesități de infrastructură mai bine satisfăcute.

Un semnal important este progresul autostrăzii de centură a Bucureștiului, realizat cu o acuratețe a termenelor mult mai bună față de precedentele proiecte de infrastructură din România. Tronsoanele finalizate au reușit să descongestioneze serios traficul și să contribuie la expansiunea segmentului spațiilor logistice și industriale.

Avem parteneri de lungă durată cu care colaborăm în Spania și avem convingerea că putem extinde această colaborare și în România. Rămâne să găsim timingul corect pentru a intra pe o piață care este mai matură și care necesită o viziune mai clară și mai exactă asupra investiției.

Cum s-au schimbat preferințele cumpărătorilor de apartamente în ultimii ani, din perspectiva unui dezvoltator care gestionează integral proiectele?

În ultimii 20 de ani au fost patru etape care au determinat schimbări semnificative. Înainte de criza din 2008-2009, exista un apetit pentru suprafețe foarte mari, pentru bucătării închise și generoase, văzute ca spații de socializare în sine, un interes ridicat pentru zonele comune și foarte puțin interes pentru climatizare și eficiență energetică.

Postcriză, preferințele s-au inversat. Clienții au devenit interesați de suprafețe cât mai mici, Interesul pentru zonele comune a scăzut aproape complet, eficiența energetică a început să conteze, iar focusul s-a dus masiv pe preț.

A treia etapă este reprezentată de perioada politicilor publice, Prima Casă, TVA-ul redus și  creditele accesibile au adus o orientare spre valori unitare mai mici și spre apartamente cu puține camere. Oamenii gândeau locuirea pe termen scurt, punând accentul pe nevoia de atunci, nu ce se va întâmpla peste 5-10 ani. Consecința a fost că apartamentele de patru camere au dispărut practic din portofoliul dezvoltatorilor.

Acum suntem în a patra etapă, mai nuanțată. Suprafețele revin ușor în creștere. Zonele comune reintră în ecuație. Apare un interes cert pentru performanța energetică, alimentat atât de creșterea prețurilor la energie, cât și de o conștiință ecologică mai prezentă. Clientul nu mai este interesat exclusiv de preț, ci de măsura în care acesta  este justificat, ceea ce ajută în mod real la îmbunătățirea calității produsului.

Ce tip de apartamente se caută astăzi mai mult: ca suprafață, compartimentare și facilități incluse?

Apartamentul de trei camere este cel mai versatil produs din piață în acest moment. Poate oferi confort atât pentru o familie de trei membri, cât și pentru una de patru. Are un randament optim din punctul de vedere al costurilor de achiziție față de costurile de închiriere și răspunde unui spectru larg de nevoi. Există și un deficit clar de apartamente cu patru camere, ceea ce a generat o cerere reală pe acest segment.

În prezent, observăm o cerere în creștere pentru apartamente de trei camere cu suprafețe de 70 de metri pătrați. Bucătăria deschisă a înlocuit definitiv bucătăria închisă, iar facilitățile din zonele comune au reintrat în preferințele cumpărătorilor. Și, tot mai mult, performanța energetică a apartamentului devine un criteriu real în decizia de cumpărare.

Cum ați caracteriza evoluția prețurilor locuințelor în 2025-2026?

Prețurile au avut o traiectorie ascendentă justificată, prin prisma creșterii costurilor cu utilitățile, cu materialele de construcție și cu forța de muncă. Consider că ne-am apropiat periculos de mult de limita suportabilității.

Vom vedea dacă noile prețuri, cele din 2025 și din începutul lui 2026, vor putea fi absorbite de piață sau dacă vor fi necesare ajustări. Problemele macroeconomice actuale fac cumpărătorul mai reticent, însă nu există premise ca prețurile să scadă.

Dacă adversitatea cumpărătorilor se va accentua, piața se va readapta, probabil prin reducerea suprafețelor sau a dotărilor din zonele comune. Ca preț pe metru pătrat, trendul va continua să fie crescător. Accesibilitatea nu va putea fi mărită prin reducerea prețului, ci prin relaxarea condițiilor de creditare, dobânzi mai mici, limite de creditare mai permisive.

Care sunt principalele presiuni de cost pentru un dezvoltator rezidențial în acest moment, terenul, construcția, finanțarea sau reglementările?

Toate, și sunt interconectate. Finanțarea a devenit din ce în ce mai greu accesibilă, iar costurile de construcție au crescut foarte mult.  S-a creat deja o obișnuință în piață legată de  creșteri salariale substanțiale în fiecare an, iar migrația forței de muncă calificate adaugă presiune suplimentară.

Evoluția achizițiilor de terenuri este legată direct de reglementări. Practic, terenurile nu prea s-au mai tranzacționat pentru că nu există reglementare clară, nu știm ce putem construi pe ele. Există terenuri fără reglementare urbanistică, terenuri cu reglementare mai veche sau mai nouă și terenuri cu autorizație de construire. Am constatat că diferențele de preț între aceste tipuri de terenuri sunt foarte mici, deși pentru un dezvoltator deosebirea este fundamentală.

Este Bucureștiul încă principalul motor al pieței rezidențiale sau vedeți oportunități reale și în alte orașe mari?

Bucureștiul rămâne în continuare principalul motor, dar există oportunități reale și în alte orașe. Nu m-aș referi neapărat doar la cele consacrate, precum Cluj sau Iași, ci și la orașe care câștigă relevanță, cum ar fi Craiova, care este tot mai bine conectată la București prin infrastructură rutieră sau Buzău, prin dezvoltarea autostrăzii Moldovei.

Infrastructura este factorul decisiv care redistribuie oportunitățile rezidențiale la nivel național. Acolo unde se investește serios în conectivitate, piața locală câștigă atractivitate pentru dezvoltatori, pentru investitori și pentru cumpărători deopotrivă.

Cum percepeți raportul cerere-ofertă în acest moment? Suntem într-o piață a cumpărătorului sau a dezvoltatorului?

Niciunul dintre cei doi actori nu este avantajat. Suntem într-o piață în care dezvoltatorii fac eforturi din ce în ce mai mari, iar randamentele sunt departe de așteptări. Cumpărătorii, la fel, fac eforturi mari și cu greu reușesc să-și satisfacă nevoile de locuire.

Echilibrul care a funcționat cândva între cerere, ofertă și puterea de creditare a fost stricat. Cifrele agregate pot induce în eroare, întrucât cererea globală există, oferta globală există, dar în realitate nici cererea nu e acolo unde trebuie, nici oferta. Nu se mai întâlnesc. Creditul merge în direcție opusă, cu mai puține facilități și mai multe restricții.

Există riscul unei suprasaturări pe anumite zone sau segmente de preț?

Suprasaturarea există pe segmentul mass-market, în care cererea există, dar produsul a dispărut. Dezvoltatorii nu mai pot oferi un produs la prețul la care cererea de masă s-ar întâlni cu oferta.Pe segmentul mediu există ofertă, dar cererea nu mai este comparabilă. Cifrele totale pot părea echilibrate, dar cererea și oferta nu se mai întâlnesc organic pe niciun segment. Dezechilibrul nu este între piața de cumpărători și piața de dezvoltatori, este între segmentele de preț la care produsul există și segmentele la care cererea solvabilă ar putea ajunge.

Cum arată, din perspectiva Hercesa, anul 2026 pentru piața rezidențială din România?

Este un an de tranziție, la fel ca finalul lui 2025, spre o piață mai matură, spre produse de calitate mai ridicată, la prețuri pe măsură. Maturizarea nu înseamnă neapărat mai multă accesibilitate la produs, ci o calitate mai bună și, implicit, prețuri mai ridicate.

Accesibilitatea va putea crește nu prin scăderea prețurilor, ci prin relaxarea condițiilor de creditare, cu dobânzi mai mici și limite de creditare mai generoase.

Ce lecție importantă despre piața imobiliară din România ați învățat în acești ani la Hercesa?

Cea mai importantă lecție este că trebuie să-ți păstrezi flexibilitatea pentru a te adapta schimbărilor din piață și că nu există doi ani la fel. Analiza istorică, fie că prețul a crescut sau că a scăzut, nu funcționează ca instrument predictiv. Piața este mult mai complexă, iar factorii care o perturbă sunt extrem de diverși.

Într-o lume tot mai interconectată, absolut orice se întâmplă oriunde în lume influențează piața locală. Singurul lucru pe care poți să-l controlezi este echipa ta, resursele tale interne, capacitatea de a reacționa rapid. Acolo investim. Nu în certitudini, ci în capacitatea de a face față incertitudinilor.

Urmăriți Hercesa pe:
Website | Facebook | LinkedIn | Instagram