Atria Urban Resort este mai mult decât un ansamblu rezidențial, este un proiect care a redefinit standardele locuirii urbane într-o zonă emergentă a Capitalei. Gândit de la început cu respect față de oameni, natură și timp, Atria a crescut etapă cu etapă, păstrând o viziune clară și consecventă.
Despre parcursul său de la idee la realitate, despre cum se construiește o comunitate, nu doar niște blocuri, dar și despre provocările pieței actuale discutăm cu Liviu Lepădatu, Director General Cityring Development la Atria Urban Resort, vocea care duce mai departe filozofia unui proiect ce pune viața de zi cu zi în centrul dezvoltării.
Proiectul Atria Urban Resort a devenit deja un reper în zona periurbană a Bucureștiului. Cum ați descrie evoluția sa de la conceptul inițial până la stadiul actual, și cum ați adaptat viziunea în funcție de dinamica pieței și a nevoilor consumatorilor?
Atria a pornit de la câteva valori firești, dar adesea neadresate în peisajul Capitalei. Astfel a fost elaborat un proiect sustenabil în care locuințele trebuie să reflecte nevoile reale ale oamenilor, nu doar tendințele de moment sau promisiunile de broșură: focus grupuri, analize de piață, consultări cu specialiști (urbaniști/arhitecți/ingineri/constructori/furnizori/etc.).
De la început, am ales o viziune bazată pe confort funcțional, spații verzi generoase, și o comunitate reală, nu doar un „ansamblu rezidențial”. Pe parcurs, am adaptat această viziune la schimbările de context – de exemplu în prima fază nu am avut garsoniere, dar am constatat că exista o cerere moderată și în cea de a II-a fază am avut în ofertă studiouri open-space, dar fiind mari, în cea de a III-a fază le-am adaptat preferintelor clientillor.
Începând cu Faza III am adoptat standardele nZEB, însă nici o adaptare nu a erodat din valorile inițiale adică, respect pentru termenele contractuale, încredere, consecvență, intimitate, spații verzi reale și calitate în construcție. Fiecare fază a fost o oportunitate de rafinare, dar fără a trăda filosofia de bază: viața normală merită un cadru excepțional.
În contextul unei piețe imobiliare foarte competitive și în continuă schimbare, care sunt elementele definitorii ale brandului Atria care vă ajută să vă poziționați ca un proiect de referință?
Atria este, înainte de toate, un proiect sincer. Nu promitem un lifestyle de revistă, ci o viață de calitate, bine trăită într-un echilibru la intrarea în Sectorul 1. Elementele definitorii sunt claritatea arhitecturală, densitatea redusă, parcuri mari, arbori într-un raport 1:1 la apartamente construite și o infrastructură adecvată racordata la la rețelele publice.
În plus, abordarea noastră este una integrată: lucrăm cu același parteneriat stabil de proiectare, construcție și dezvoltare, ceea ce ne permite să menținem un standard ridicat și coerent. Clienții noștri nu cumpără doar un apartament, ci o perspectivă de viață echilibrată bazată pe valori și know-how.
Faza 4 marchează o nouă etapă în dezvoltarea Atria Urban Resort. Ce elemente inovatoare introduceți în această fază în termeni de design, facilități și soluții tehnologice?
Faza 4 duce mai departe ceea ce am testat și perfecționat anterior. În continuare am ales să menținem un regim de înălțime moderat, 80% din clădiri sunt P+4 cu lift, restul de 20% sunt P+6. Folosim materiale și integrăm soluții de bun simț, contăm pe furnizori internaționali, serioși și respectați, care răspund standardelor noastre, nu neapărat luxuriante, ci sustenabile și viabile.
Adăugăm elemente de smart living, îmbunătățim eficiența energetică cu tehnologii pasive, optimizăm compartimentările și propunem un mix de locuințe cât mai adaptat familiilor tinere și cuplurilor active. Încercăm să oferim spații flexibile pentru că viața nu urmărește un plan predefinit. La Atria, un accent important cade mereu pe zonele comune, acolo comunitatea prinde viață! Fără spații comune primitoare, variate și verzi, cu piscine și locuri de joacă, nu există o chemare la interacțiune, în aceste ‘third places’ dinamica umană se poate desfășura natural și în armonie.
În Faza 4, compusă din două incinte (4.1 și 4.2) extindem zona de parc central, datorită parcărilor amplasate la demisol, care eliberează o suprafață enormă care va rămâne un beneficiu inestimabil pentru rezidenți. Ați menționat concurența, sunt extrem de puține proiecte cu o asemenea generozitate spațială. De ce procedăm astfel? Pentru a le asigura rezidenților o creștere exponențială în timp a investiției lor și pentru a ne mândri cu un proiect unic în peisajul Bucureștean.
Reglementările noi la nivel de parcaje impun ca la fiecare 5 locuri de parcare să existe o stație de încărcare. Este o investiție mare, pe care o considerăm exagerată, dar ne conformăm. Păstrăm arhitectura hotelieră, potrivită cu numele Atria Urban Resort și menținem esența: funcționalitate și lumină naturală.
Care sunt principalele provocări anticipate pentru implementarea fazei 4 și cum intenționați să le depășiți?
Cea mai mare provocare ține de incertitudinea legislativă și fiscală, care afectează atât planificarea financiară, cât și încrederea cumpărătorilor. În plus, presiunea pe costuri este reală – de la materiale la resursa umană. Răspunsul nostru este simplu: rămânem consecvenți în calitate, dar flexibili în ofertă. Avem parteneri de încredere, cu care lucrăm de la început, și un model de dezvoltare scalabil, care ne permite să gestionăm aceste turbulențe fără a sacrifica valorile de bază.
În procesul de dezvoltare a primelor trei faze, ce insight-uri valoroase ați acumulat despre preferințele și comportamentul cumpărătorilor? Cum au influențat acestea direcția dezvoltării?
Am învățat că oferind oamenilor un produs de bun simț, atragem oameni cu bun simț. Cei care aleg Atria înțeleg simplitatea, sau eleganța proiectului, bine gândită. Nu cer finisaje extravagante, ci de calitate; vor spații funcționale, bine proporționate, cu lumină, aer și intimitate într-un raport calitate-preț greu de găsit sau egalat. Am observat și că reputația noastră s-a răspândit, ne-a menținut relevanți și apreciați.
Oamenii au nevoia de predictibilitate: cumpărătorii noștri apreciază transparența, respectarea termenelor și lipsa „marketingului deșănțat”. Aceste insight-uri ne-au determinat să rafinăm compartimentările sau să ajustăm , să păstrăm accentul pe spații verzi reale (nu decorative) și să construim o comunitate unde majoritatea vecinilor se cunosc și încearcă să mențină ceea ce am livrat. Mulți vizitatori și clienți rămân plăcut impresionați de cum rezidenții încetinesc mașina să ne salute sau ne opresc pentru a schimba câteva cuvinte cu dezvoltatorul- e semn bun.
Nu dorim să pictăm o poză utopică, evident că sunt și provocări, mai ales când sunt aproape de 2000 de suflete în comunitatea Atria, dar cu toții muncim pentru a menține acest echilibru, ei și noi, laolaltă.
Dacă ar fi să refaceți anumite decizii din fazele anterioare, ce ați schimba și de ce? Cum se reflectă aceste ajustări în strategia pentru faza 4?
Probabil să fi comunicat mai curajos atuurile noastre față de alte proiecte consacrate, dar venind din industria de IT, aveam un alt modus operandi; inițial, așteptând produsul să vorbească de la sine. În faza 4, suntem mai vocali în exprimarea valorilor noastre în baza încrederii sau a confirmărilor venite de la clienți și din industrie– inclusiv prin campanii care demontează miturile „luxului accesibil” și propun o alternativă credibilă.
Pe partea tehnică, am învățat din feedback-ul utilizatorilor cum putem optimiza micile detalii care contează zi de zi, iar cu tehnologiile actuale, din ce în ce mai avansate, putem adresa mai multe nevoie și mai bine: urmărire șantier cu camere 360, măsurători cu suprafețe și cantități cu drone, optimizări și verificări asistate de AI…
Cum credeți că se vor schimba așteptările cumpărătorilor în următorii 5–10 ani în ceea ce privește locuințele și comunitățile în care aleg să trăiască?
Este greu să răspundem, având în vedere lipsa coerenței la nivel legislativ și fiscal, este greu de prevăzut când lipsește predictibilitatea la nivel de țară. Sperăm să vedem o evoluție a cumpărătorului și o înțelegere mai profundă legat de coeficienții urbanistici, de calitatea spațiilor verzi, caracteristici unde cartierul Atria Urban Resort conduce detașat pe segmentul rezidențial de mijloc. Deja, cumpărătorii pun mai mult accent pe calitatea timpului petrecut acasă.
Va conta nu doar cum arată locuința, ci și ceea ce o înconjoară. Sunt multe studii care analizeaza ROI-ul (return on investment) și aprecierea investiției proporțională cu gradul de vegetație aferent. Spațiile verzi, mobilitatea ușoară, accesul la facilități locale și echilibrul urban/natural vor deveni esențiale. Iar zona noastră are multe beneficii, se dezvoltă cu pași repezi: Mall Colosseum, Lacul Străulești, Lacul Chitila, Parcul Dendrologic, Hipermarketul ATAC by Auchan, viitorul Kaufland și Chitila Plazza, infrastructura cailor ferate existentă la câteva sute de metri, accesul facil către CNB, trecerea traficului pe artera Bucureștii Noi-Mogoșoaia. etc.
Fondatorii portalului Zillow (un fel de imobiliare.ro American), au fost simpatici în cartea lor explicând că cea mai bună investiție nu este cum s-ar crede: Locație, Locație, Locație, cea mai bună investiție este Future Location x 3. Semnele sunt clare, nu toți le identifică din timp, ci trăiesc să le regrete.
Eliminarea facilității de TVA redus de 5% pentru locuințele sub plafonul de 600.000 lei a fost anunțată recent. Cum estimați că această măsură va influența dinamica pieței rezidențiale, atât din perspectiva dezvoltatorilor, cât și a cumpărătorilor?
Această măsură afectează profund segmentul cumpărătorilor din segmentul de mijloc care sunt la prima locuință sau doresc să întemeieze o familie și au nevoie de un apartament mai mare decât o garsonieră– cei care, de fapt, susțin economia și țesutul social al țării.
În primul rând, ar trebuie să clarificăm, într-un climat economic în care prețurile materialelor, ale forței de muncă și ale creditării sunt deja în urcare, plafonul a devenit irrelevant, insuficient pentru a fi un real sprijin pentru cumpărătorii sus menționați. În loc să fie mărit plafonul și să aducă o dinamică pozitivă pe piață, se va aplica o taxare deloc neglijabilă – un salt de 12% – pentru cumpărători, astfel se destabilizează întregul ecosistem imobiliar și social! Din perspectiva dezvoltatorilor, înseamnă o presiune suplimentară pe costuri și pe structura produsului.
Mulți vor fi tentați să reducă suprafețele sau calitatea pentru a rămâne „eligibili”, ceea ce riscă să degradeze standardele pieței. La Atria, încercăm să absorbim cât putem din acest impact, dar adevărul este că politicile fiscale ar trebui să încurajeze calitatea, nu să o penalizeze.
Aceasă schimbare se transformă într-o povară care amenință să alimenteze un viitor în care românii vor fi forțați să rămână chiriași, cum sunt in alte țări europene.
Considerați că această modificare fiscală va accelera tendința de construcție a apartamentelor mai mici și cu suprafețe suboptime? Cum vedeți impactul acestei tendințe asupra calității vieții în comunitățile pe care le dezvoltați?
Da, există acest risc. Dar e o capcană: apartamentele prea mici, prost compartimentate, pot părea accesibile la început, dar costă mai mult pe termen lung – în disconfort, stres și lipsă de flexibilitate. Așa cum am spus mai devreme, Atria se dezvoltă pe valori bine definite care sunt apreciate. Preferăm să dezvoltăm în sistem de build to rent decât să coborâm sub un anumit standard de locuire.
Cum credeți că vor reacționa clienții, mai ales tinerii și familiile la prima achiziție, în fața creșterii costurilor generate de eliminarea facilității TVA? Ce alternative ar putea explora?
Tinerii sunt pragmatici. Vor căuta alternative care oferă un echilibru între cost și calitate – nu neapărat cel mai mic preț, ci cel mai bun raport. Atria se definește astfel, pentru că oferim un produs solid, la un preț corect, într-un mediu de viață care se simte ca acasă, nu ca un compromis.
În opinia dumneavoastră, cât de corect este ca apartamentele noi, care respectă standarde ridicate de siguranță și eficiență energetică, să fie supuse acelorași taxe ca și locuințele vechi, care nu oferă aceste avantaje? Ce impact are această situație asupra deciziilor investiționale ale dezvoltatorilor?
Nu este deloc echitabil. Apartamentele noi presupun investiții serioase în structură, termoizolație, infrastructură de utilități, conformare urbanistică. Faptul că un apartament într-un bloc de 40 de ani este mai ieftin cu 21% din start, descurajează investiția responsabilă. Pe termen lung, asta nu ajută nici cumpărătorii, nici Capitala. Dezvoltatorii vor fi puși în situația de a amâna sau reduce calitatea proiectelor dacă nu sunt sprijiniți sau încurajați. Iar când oferta se restrânge, prețurile urcă; este prima lecție de economie.
Legiutorii, din păcate, ignoră această realitate cu desăvârșire. De ani de zile tot ecosistemul birocratic produce întârzieri importante, aceastea ridicand și ele costul. Investitorii străini renunță la proiectele din România din lipsa transparenței și a previzibilității, preferând Polonia sau alte țări din zonă, reducând oferta. Manopera, energia, costurile de finanțare, devalorizarea monedei/inflația se traduc în prețuri mai mari. Lista este lungă.
Cum vedeți evoluția pieței rezidențiale în contextul actual de incertitudine legislativă și fiscală? Ce strategii implementați pentru a menține atractivitatea și sustenabilitatea proiectelor Atria?
Piața rezidențială va deveni mai polarizată: proiectele solide, cu viziune și execuție bună, vor continua să performeze, dar rămâne de văzut la ce prețuri. Preconizăm ca inițiativele speculative se vor estompa. Strategia noastră este să consolidăm încrederea: prin calitate constantă, comunicare sinceră, planificare financiară prudentă și parteneriate solide. Nu suntem „de sezon”, ci construim pe termen lung – iar asta oferă predictibilitate clienților noștri.
Care considerați că este cel mai important aspect pe care un dezvoltator trebuie să îl aibă în vedere pentru a construi o comunitate și nu doar un ansamblu de locuințe?
Respectul față de oameni: nu doar clienți, ci și vecini, angajați, colaboratori, parteneri. O comunitate se construiește încet, prin testare, prin respect, prin flexibilitate și tenacitate
Dacă ar fi să transmiteți un mesaj potențialilor cumpărători despre ce înseamnă cu adevărat viața în Atria Urban Resort, care ar fi acesta?
Viața în Atria este despre stare. E despre liniștea de a ști că ai făcut o alegere bună, într-un loc care îți respectă timpul, bugetul și intimitatea, dar și natura. Vizitele sunt mai presus ca orice descriere.
Pentru mai multe detalii despre Atria Urban Resort, accesați:
Website | Facebook | YouTube
