Piața de birouri a fost, în ultimii ani, un adevărat teren de test pentru reziliența companiilor și a orașelor: pandemie, muncă hibridă, presiuni ESG, costuri în creștere și o repoziționare accelerată a raportului dintre proprietari și chiriași. Dacă rezidențialul reflectă deciziile individuale, segmentul office spune povestea strategiilor corporative și a modului în care organizațiile își regândesc prezența fizică.

Discutăm cu Mădălina Marinescu, Head of Office Agency la Crosspoint Real Estate, despre cum se redistribuie cererea, cine are astăzi avantajul în negociere și ce tip de clădiri vor rămâne relevante într-o piață tot mai polarizată.

Pentru perspectiva asupra segmentului rezidențial și a modului în care se transformă profilul cumpărătorului, puteți citi și interviul cu Oana Popescu, Head of Residential Crosspoint Real Estate.

Piața de birouri a trecut, într-un interval foarte scurt, printr-o succesiune de șocuri, de la pandemie, muncă hibridă, presiuni ESG, și până la schimbări de costuri. Care dintre aceste transformări considerați că va avea cel mai profund impact structural pe termen lung și de ce?

Munca hibridă este transformarea cu cel mai profund impact structural, pentru că schimbă din temelii modul în care se formează cererea, de la cât spațiu este necesar și unde, până la rolul pe care îl are biroul în organizație. Pandemia COVID-19 a fost un șoc declanșator, dar efectul structural real a fost normalizarea muncii hibride, iar în prezent nu mai vorbim despre o soluție temporară, ci despre o redefinire a rolului biroului.

În 2025, piața a confirmat această recalibrare: volumul brut al închirierilor, incluzând reînnoiri/renegocieri și subînchirieri, a fost de 245.000 mp, iar volumul net a depășit 130.000 mp. Deși volumul total a fost cu peste 30% mai mic decât în 2024, un semnal relevant este că închirierile nete au crescut cu 17%, ceea ce indică o cerere mai selectivă, orientată către spații potrivite noului mod de lucru, caracterizat prin calitate, eficiență și  poziționare.

Pe termen lung, munca hibridă va reduce cererea totală de spațiu per angajat, va schimba tipologia cererii în sensul că vor fi căutate spații care să pună un accent redus pe birouri individuale și un focus mai mare pe zonele colaborative, va accentua diferențierea între clădiri premium și restul stocului și va determina relocări către proiecte bine conectate și eficiente energetic. Biroul devine un spațiu de colaborare, cultură organizațională și inovație, nu doar un loc unde se desfășoară muncă individuală.

În ultimii ani, raportul de forțe dintre proprietari și chiriași s-a reconfigurat vizibil. Cine are astăzi avantajul real în negociere și în ce condiții se poate inversa această balanță?

În prezent, avantajul real depinde de segmentul de clădiri și de profilul chiriașului. Astăzi, în medie, chiriașii au un avantaj negociabil mai mare decât înainte de pandemie, dar acest avantaj este concentrat în segmentul non-prime. În zona premium, bine localizată și sustenabilă, proprietarii și-au recâștigat sau menținut poziția. Piața este polarizată, iar puterea depinde în mod clar de calitatea și poziția activului.

Această polarizare se vede și în preferințele geografice ale cererii. Astfel, în București, cea mai căutată zonă a fost, în 2025, Centru-Vest (29%), urmată de Floreasca–Barbu Văcărescu (18%), Dimitrie Pompeiu și CBD (15% fiecare) și zona centrală (13%). Cu alte cuvinte, avantajul se concentrează acolo unde produsul și amplasarea răspund direct cerințelor companiilor în privința accesului, serviciilor disponibile, eficienței energetice și caracteristicilor ESG.

Observați diferențe majore între cerințele companiilor internaționale care intră pe piața românească și cele ale jucătorilor deja prezenți?

Companiile nou intrate sunt, de regulă, mai orientate către standarde globale, imagine și flexibilitate strategică, în timp ce jucătorii deja prezenți pun accent pe optimizare, eficiență și renegociere.

Din experiența noastră directă din 2025, acest contrast s-a văzut clar în proiectele pe care le-am gestionat. Crosspoint Real Estate a intermediat în 2025 închirieri de spații de birouri totalizând 11.500 mp, iar aproape jumătate din volumul intermediat a fost generat de companii aflate la prima intrare pe piața din România, în special din industrii cu potențial de creștere, precum IT și construcții. În același timp, peste 60% din tranzacțiile noastre din 2025 au fost contracte noi de închiriere, ceea ce indică un apetit real de ocupare și extindere, nu doar un joc de optimizări.

Pe termen mediu însă, diferențele tind să se estompeze, deoarece toate organizațiile converg către același model al spațiișor mai bune, mai eficiente și mai adaptate muncii hibride.

În ce măsură criteriile ESG influențează efectiv decizia finală de relocare sau sunt încă, în multe cazuri, un criteriu secundar?

Influența criteriilor ESG asupra deciziei de relocare a crescut semnificativ în ultimii 3-5 ani, dar nu este uniformă. În unele cazuri este un „deal breaker”, în altele rămâne un criteriu secundar, subordonat costului total și locației.

În segmentul corporate mare, ESG influențează deja decisiv relocarea. În segmentul mediu, este un criteriu de diferențiere puternic, iar in segmentul sensibil la cost, rămâne secundar, însă această situație se erodează treptat.

Există riscul ca o parte din stocul de birouri să devină structural depășită în următorii ani?

Da, o parte semnificativă a stocului vechi și neconform va deveni structural depășită. Aceasta nu este doar o problemă de piață ciclică, este o schimbare structurală, accelerată de muncă hibridă și standarde ESG.

Polarizarea va crește, iar clădirile premium și sustenabile vor prospera, în timp ce proiectele neconforme vor pierde competitivitate și valoare în lipsa unor investiții susținute în eficientizare, care să le facă din nou competitive.

Care este rolul datelor, al research-ului și al analizei de piață în procesul decizional al clienților?

Datele și analiza de piață nu mai sunt doar un suport, ci elemente esențiale ale strategiei de ocupare. Ele permit clienților să reducă riscul, să optimizeze costul și să alinieze decizia la obiectivele de business și ESG. Într-o piață polarizată și volatilă, research-ul devine un instrument de putere în negociere, nu doar un raport informativ.

Inclusiv diferența dintre volumul brut (245.000 mp) și volumul net (peste 130.000 mp) arată clar de ce nu mai este suficient să “citești” piața dintr-un singur indicator: dincolo de renegocieri, contează din ce în ce mai mult cererea nouă și cum se redistribuie ea pe zone, industrii și calitate de clădiri. Practic, deciziile nu mai pot fi bazate doar pe instinct sau pe experiența anterioară.

Cum va arăta, în opinia dumneavoastră, piața de birouri din România peste câțiva ani, din perspectiva cererii și a ofertei?

Cererea: mai redusă cantitativ, mai concentrată pe calitate, flexibilitate și ESG.

Oferta: polarizată – segment premium în creștere, segment vechi cu risc de depășire structurală.

Rezultat: piață mai sofisticată, unde succesul depinde de calitatea activului și adaptabilitatea la muncă hibridă și cerințe ESG.

Practic, România va reflecta tendințele din piețele mature: mai puțin spațiu per angajat, mai multă selecție și diferențiere, iar clădirile neconforme vor pierde relevanță.

În privința cererii, ne așteptăm la un volum mai moderat din punct de vedere cantitativ, dar din ce în ce mai mult calibrat pe calitate, flexibilitate și criterii ESG, pentru că decizia de ocupare devine din ce în ce mai strategică și mai atent justificată.

În același timp, oferta va continua să se polarizeze, cu proiectele premium și sustenabile care își consolidează avantajul și cu o parte din stocul mai vechi care riscă să rămână în urmă dacă nu se modernizează.

În acest context, piața devine mai sofisticată, iar performanța nu va mai fi dictată doar de nivelul chiriei, ci de calitatea activului, eficiența lui operațională și capacitatea de a răspunde muncii hibride și cerințelor ESG. România va urma direcția piețelor mature, unde se folosesc mai puțini metri pătrați per angajat, selecția este mai riguroasă, diferențierea contează mai mult, iar clădirile neconforme își vor pierde treptat relevanța.

Ce tipuri de chiriași vor influența cel mai mult direcția pieței: corporații mari, companii tech, firme locale sau modele hibride?

Cei care vor modela direcția pieței de birouri în România în următorii ani sunt în principal chiriașii mari, dar cu profiluri și nevoi diferite, și mai ales cei care adoptă muncă hibridă.

Piața va fi modelată de combinația dintre chiriași mari cu standarde ridicate și adopția muncii hibride, iar clădirile care nu răspund acestor nevoi vor pierde relevanță.

Perspectiva industriilor active în 2025 semnalează o schimbare importantă, cu sectorul financiar-bancar care a depășit IT-ul, cu 25% din totalul închirierilor versus 23%. Tendința este vizibilă și la nivel european, unde industria financiar-bancară a fost principalul motor al cererii în primele 9 luni din 2025. Totuși, IT-ul rămâne liderul pieței la nivel de cerere netă, cu peste 36.000 mp și 28% din totalul închirierilor noi.

Este important să ținem cont și de contextul de piață, întrucât sectorul IT  trece printr-o perioadă plină de provocări, atât odată cu implementarea AI, cât și ca urmare a ajustărilor de personal după angajările masive din 2020-2022. Dacă în anii anteriori restructurarea s-a văzut mai mult la nivel global, în 2025 piața locală a fost afectată, cu mii de concedieri în industria IT din România, ceea ce a influențat ritmul și profilul deciziilor imobiliare.

Dincolo de perspectiva macro, avem și validarea directă din portofoliul nostru. 60% din tranzacțiile intermediate de Crosspoint Real Estate în 2025, adică peste 7.000 mp în București și Cluj-Napoca, au implicat companii din IT, iar aproape 5.000 mp au fost ocupați de firme din sectoarele industrial / construcții. Acest mix arată, pragmatic, atât reziliența cererii din IT, chiar într-un an de ajustări, cât și diversificarea clară a motorului de cerere către industrii non-tech.

Dacă ar fi să sintetizați într-o singură idee valoarea pe care Crosspoint o aduce pieței de birouri, care ar fi aceea?

Rolul Crosspoint este să facă piața de birouri transparentă și predictibilă, astfel încât clienții să ia decizii strategice, să reducă riscurile și să aleagă spațiile potrivite. Prin experiență, date precise, research și analiză de piață, transformăm incertitudinea în oportunitate, optimizând costul, eficiența și calitatea procesului.

Urmăriți Crosspoint Real Estate pe:
Website | Facebook | Instagram | LinkedIn