După mai bine de un deceniu în care sustenabilitatea a trecut de la statutul de inițiativă pionier la standard al industriei, sectorul imobiliar din România intră într-o etapă în care performanța de mediu nu mai este doar o opțiune de poziționare, ci o condiție de funcționare în piață. Reglementările europene, cerințele investitorilor și presiunea tot mai mare asupra costurilor operaționale schimbă modul în care sunt concepute, finanțate și operate proiectele.

În acest context, am discutat despre evoluția pieței și despre noile criterii care definesc astăzi un proiect sustenabil cu Răzvan Nica, CEO & Fondator BuildGreen & CarbonTool, una dintre companiile care au contribuit la introducerea certificărilor verzi pe piața locală încă din 2010.

BuildGreen a fost pionierul certificărilor verzi în România încă din 2010. Cum ați descrie evoluția pieței locale de la green ca diferențiator la green ca obligație?

Simplu spus, evoluția a reprezentat trecerea de la un avantaj competitiv la un prag de acces în piață. În perioada 2010-2013, o certificare BREEAM sau LEED era un diferențiator clar și te poziționa automat într-o categorie superioară, pentru că reprezenta un semnal de aliniere la standarde occidentale și de seriozitate investițională.

Această evoluție nu a fost determinată însă de o convingere locală profundă, ci de presiunea capitalului internațional. Fondurile și investitorii instituționali au impus standarde minime, iar băncile au început să lege finanțarea de performanța energetică. Ulterior, reglementările europene, de la nZEB la EU Taxonomy și CSRD, au făcut ca sustenabilitatea să nu mai fie opțională.

Astăzi, diferența reală nu mai este dacă ai o certificare, ci cât de integrată este sustenabilitatea în modelul economic al proiectului, adică în costuri, în finanțare, în operare și, din ce în ce mai mult, în procesul de decarbonziare. Piața este suficient de matură încât să facă diferența între o strategie reală și un layer superficial de marketing.

Această evoluție este vizibilă și în diferențierea, din perspectiva performanței de business, dintre clădirile sustenabile și cele neconforme. Peste 90% din stocul construit înainte de 2010 are nevoie de intervenții serioase pentru a rămâne relevant. Avem încă un decalaj mare între clădirile noi, performante, și fondul existent.

Care este cea mai mare schimbare de mentalitate pe care ați observat-o în rândul dezvoltatorilor și investitorilor în ultimii ani?

Cred că cea mai importantă schimbare este trecerea de la o abordare formală a sustenabilității la una orientată spre performanță reală.

În primii ani, focusul era mai mult pe aliniere la standarde și pe validare externă. Astăzi, discuția este mult mai tehnică și mai aplicată și vizează performanța energetică măsurabilă, costurile operaționale optimizate, adaptarea la riscuri climatice, calitatea mediului interior.

Datele, monitorizarea consumurilor și eficiența pe termen lung sunt elemente de luat în calcul și implementate într-o măsură din ce în ce mai mare. Investitorii și dezvoltatorii încep să trateze sustenabilitatea ca pe o componentă structurală a proiectului, nu ca pe un element adăugat ulterior.

În același timp, există încă diferențe între jucători. Cei expuși la capital internațional sau la finanțări verzi au avansat mai rapid. Alții sunt într-un proces de adaptare, accelerat de reglementări și de cerințele chiriașilor.

Confortul ocupanților clădirilor a devenit, de asemenea, un diferențiator. Nu mai vorbim doar despre consum de energie, ci despre calitatea aerului, lumină naturală, control individual, mediu sănătos. Performanța unei clădiri nu mai este definită doar tehnic, ci și prin experiența utilizatorului.

Aceasta este schimbarea reală: sustenabilitatea devine performanță măsurabilă, nu doar conformare.

Din perspectiva dumneavoastră, cum a fost anul 2025 pentru sectorul construcțiilor și real estate? Un an al conformării forțate sau al maturizării accelerate?

2025 a fost un an complex, cu evoluții diferite pe fiecare segment al pieței. Zona de office a început să își revină după perioada de ajustare post-pandemie și după ce anul trecut nu a fost livrat niciun proiect nou în București, unde avem deja în prezent  mai multe  proiecte noi în diverse faze de execuție, care însumează peste 200.000 de metri pătrați, iar competiția se mută din zona de cantitate în zona de calitate și performanță.

Retail-ul a intrat într-o etapă de maturizare. Bucureștiul este relativ stabilizat, dar vedem dezvoltări relevante în orașe secundare unde puterea de cumpărare și infrastructura susțin proiecte noi.

Segmentul industrial și logistic a continuat să crească, susținut de dezvoltarea infrastructurii rutiere și de tendința de relocare a producției mai aproape de Europa. Scurtarea lanțurilor de aprovizionare și presiunile geopolitice au accelerat această dinamică. România este într-o poziție competitivă în acest context.

Rezidențialul a continuat trendul din ultimii ani, cu o cerere stabilă, deși mai atentă la preț și la costurile de operare. Pe acest fundal, 2025 a fost, în privința sustenabilității, un an de tranziție către o etapă superioară de performanță. Noile versiuni ale standardelor BREEAM și LEED ridică semnificativ nivelul de exigență, în special în zona decarbonizării, adaptării climatice și performanței operaționale.

Provocarea majoră rămâne însă stocul existent. Clădirile livrate acum 10–15 ani trebuie să țină pasul cu noile cerințe de performanță, iar acest proces a început să fie tratat cu seriozitate. Proprietarii și asset managerii înțeleg că menținerea valorii activelor depinde de capacitatea lor de a moderniza și adapta aceste clădiri la noile standarde.

Aș spune că 2025 nu a fost doar un an de conformare, ci unul în care piața a urcat o treaptă, atât din punct de vedere economic, cât și din punct de vedere al performanței sustenabile.

Ați observat o diferență clară între proiectele gândite corect din faza de concept și cele care încearcă să recupereze sustenabilitatea pe parcurs?

Da, diferența este una fundamentală și ține de modul în care este gândit proiectul încă din etapa inițială.

Proiectele performante nu pornesc de la ideea „cum obținem o certificare” sau „cum reducem carbonul”, ci de la o gândire integrată: arhitectură, structură, instalații, costuri, operare, utilizator final, toate analizate împreună încă din faza de concept.

Orientarea clădirii, proporția vitratului, tipul de structură, flexibilitatea spațiilor, strategia energetică, toate aceste decizii luate devreme determină performanța pe termen lung. Carbonul, consumul de energie, costurile operaționale sau nivelul de confort devin consecințe ale unei gândiri corecte, nu obiective izolate.

În schimb, atunci când sustenabilitatea este abordată târziu, proiectul încearcă să compenseze. Se adaugă tehnologii, se ajustează soluții, dar eficiența globală este mai greu de atins. Nu vorbim neapărat de rezultate slabe, ci de o utilizare mai puțin optimă a resurselor.

Sustenabilitatea reală înseamnă pragmatism în etapa inițială. Înseamnă coordonare multidisciplinară devreme și asumarea unor decizii strategice care influențează întreaga viață a activului.

De aceea, diferența dintre un proiect gândit integrat și unul corectat pe parcurs este una de coerență, nu doar de performanță tehnică.

Pentru multe companii, ESG și CSRD au fost percepute inițial ca un exercițiu birocratic. Cum se schimbă această percepție în 2026?

CSRD chiar a fost, în multe cazuri, un exercițiu birocratic. Pentru companiile care nu aveau o infrastructură ESG sau CSR deja consolidată, volumul de cerințe, multitudinea de indicatori și suprapunerea cu alte raportări au generat un nivel ridicat de complexitate. Informații disparate, date colectate din surse diferite, echipe nepregătite, toate acestea au transformat procesul într-un efort administrativ intens.

În unele situații, accentul s-a pus prea mult pe a produce raportul, nu pe a înțelege ce spun datele. S-au creat hărți, matrici, documente voluminoase, dar fără o integrare reală în deciziile de business. Iar pentru companiile mai mici sau medii, efortul a fost uneori disproporționat față de resursele disponibile. Problema nu a fost obiectivul reglementării, ci lipsa unei infrastructuri interne de date și de management al performanței.

În 2026 începe să se vadă o diferență clară între companiile care tratează sustenabilitatea din perspectivă CSRD ca pe un exercițiu anual de conformare și cele care își construiesc un sistem coerent de colectare și analiză a datelor. În momentul în care informațiile sunt structurate corect, raportarea devine o consecință, nu un scop în sine.

CSRD nu ar trebui să fie un raport, ci un mecanism de clarificare a performanței și a riscurilor.

Cum poate fi transformată conformarea la EU Taxonomy într-un avantaj competitiv real, nu doar într-o obligație legală?

Taxonomia UE devine un avantaj competitiv atunci când este înțeleasă ca un mecanism de filtrare a capitalului, nu ca o listă suplimentară de cerințe.

Pentru clădirile noi, alinierea nu înseamnă doar depășirea normelor de performanță energetică. Înseamnă integrarea unor cerințe suplimentare,  de la adaptare la schimbări climatice până la criterii de tip „Do No Significant Harm”. Pentru dezvoltatorii care au trecut deja prin procese riguroase precum BREEAM sau LEED, aceste concepte sunt familiare. Diferența este că acum ele sunt legate direct de finanțare și de raportare.

Pentru clădirile existente, provocarea este mai mare. Aici nu vorbim despre proiectare, ci despre modernizare și creștere de performanță. Criteriul referitor la încadrarea în top 15% al stocului performant este încă în proces de clarificare și armonizare, dar direcția este evidentă: performanța trebuie demonstrată comparativ și documentat.

În acest context, monitorizarea operațională în timp real devine esențială. Nu mai este suficientă o performanță estimată la momentul livrării. Activele trebuie să poată demonstra consumuri reale, optimizare continuă și capacitate de adaptare.

Avantajul competitiv apare atunci când aceste cerințe sunt integrate strategic, nu tratate punctual. Un proiect gândit din start pentru aliniere la Taxonomie are acces mai facil la finanțare verde, este mai ușor de integrat în portofolii instituționale și transmite un mesaj clar de stabilitate și performanță.

În esență, Taxonomia formalizează ceea ce piața matură deja cere, adică performanță demonstrabilă și transparență.

Ați lucrat la sute de proiecte, cu investiții de peste 14 miliarde de euro. Ce definește, în mod real, un proiect sustenabil de succes?

Un proiect sustenabil de succes este definit în primul rând de pragmatism și într-o măsură mai mică de nivelul maxim al unei certificări sau de lista de tehnologii implementate, ci de coerența dintre concept, buget, utilizare și performanță în exploatare.

Realismul este esențial. Un proiect trebuie să își asume clar contextul în care este dezvoltat, să ia în calcul piața, chiriașii, tipologia, clima, costurile de operare.

Un proiect reușit este este gândit integrat după rigori sustenabile încă din faza de concept, își optimizează resursele fără excese, performează în mod real după livrare, și rămâne relevant și peste 10–15 ani de la inaugurare.

În experiența noastră, succesul nu vine din soluții spectaculoase, ci din decizii corecte luate la momentul potrivit. Sustenabilitatea reală înseamnă echilibru între ambiție și fezabilitate.

Discuția despre carbon a devenit centrală. Sunt companiile din România pregătite să își măsoare și să își reducă emisiile în mod real?

Nicio companie nu este pregătită să își asume un efort suplimentar, fie el și minor, dacă acesta înseamnă doar costuri.

Măsurarea și reducerea emisiilor implică resurse precum timp, expertiză, sisteme de colectare a datelor, ajustări operaționale. Din punct de vedere strict economic, este normal ca prima reacție să fie de prudență.

Schimbarea apare în momentul în care carbonul începe să influențeze partea de venituri și de valoare a activului. Atunci când accesul la finanțare, atractivitatea pentru chiriași sau poziționarea într-un portofoliu investițional depind de performanța de mediu, discuția se schimbă, iar reducerea amprentei de carbon devine o componentă a competitivității.

Un alt aspect important este că reducerea emisiilor nu înseamnă doar investiții suplimentare. În multe cazuri, eficiența energetică, optimizarea proceselor sau modernizarea echipamentelor conduc în mod implicit și la reducerea costurilor operaționale. Diferența este că aceste decizii trebuie fundamentate pe date reale.

Piața românească este similară celorlalte piețe europene și există rezerve inițiale, dar pe măsură ce carbonul devine parte din mecanismele de finanțare și evaluare a performanței, reticențele fac loc deciziilor sustenabile.

CarbonTool a apărut dintr-o nevoie reală a pieței. Ce problemă majoră rezolvă astăzi pentru clienți?

Problema majoră nu este lipsa datelor. Datele există deja în cadrul companiilor.

Problema este că datele necesare calculării amprentei de carbon și implementării strategiilor de decarbonizare există, dar sunt dispersate în facturi, în ERP, în departamente tehnice, în achiziții, în rapoarte energetice, în fișiere Excel separate. Colectarea și procesarea lor pentru a obține o imagine coerentă asupra amprentei de carbon implică un efort semnificativ, repetitiv și greu de standardizat.

Fără o infrastructură adecvată, măsurarea devine doar un exercițiu anual consumator de resurse. CarbonTool a apărut exact pentru a rezolva această fragmentare. Am creat un sistem care centralizează datele existente,le structurează într-un format coerent, le corelează cu metodologii recunoscute internațional și permite procesarea lor la un nivel ridicat de calitate, inclusiv pentru anii precedenți. Referințele anterioare relevante au o importanță strategică, pentru că există încă tendința de a considera că amprenta de carbon calculată pentru anul anterior este suficientă pentru a defini o strategie pe următorii 15–25 de ani.

Aceasta este o abordare ineficientă, întrucât un singur an de referință nu este suficient pentru a construi o traiectorie credibilă. Contextul economic, energetic și climatic se schimbă. Strategia trebuie să fie dinamică și adaptabilă. În acest sens, am configurat CarbonTool să permită companiilor să analizeze evoluția în timp, să construiască scenarii, să simuleze impactul unor investiții și să transforme raportarea într-un instrument de management.

În esență, am transformat un proces fragmentat și manual într-un sistem continuu de gestionare a performanței carbonului.

Cum reacționează investitorii instituționali români și internaționali la proiectele cu certificări verzi? Observați o diferență între percepția pieței locale și cea globală?

Există diferențe, dar ele se reduc treptat. Investitorii instituționali internaționali au integrat criteriile ESG și performanța sustenabilă în mecanismele lor de evaluare de mai mulți ani. Pentru ei, certificările verzi nu sunt un element de imagine, ci un criteriu standard de analiză a riscului și a valorii activului. Performanța energetică, expunerea la riscuri climatice și alinierea la Taxonomie sunt deja parte din due diligence.

În piața locală, procesul a fost gradual. Inițial, certificările au fost percepute mai mult ca un element de poziționare sau de diferențiere. Astăzi, însă, investitorii români sunt mult mai atenți la performanța reală a activelor, în special în contextul finanțărilor și al evaluărilor.

Diferența majoră nu mai este de intenție, ci de structură. Investitorii internaționali au procese interne deja standardizate, în timp ce piața locală este într-un proces de consolidare a acestor mecanisme.

Un lucru este clar în ambele cazuri, și anume că performanța demonstrabilă contează mai mult decât eticheta. Certificarea este un instrument, dar datele operaționale și capacitatea de a demonstra eficiență în timp devin din ce în ce mai relevante.

Privind în urmă la cei peste 15 ani de BuildGreen, ce decizie a fost cea mai dificilă, dar și cea mai corectă?

Decizia care a avut cel mai mare impact a fost să investim în digitalizare și să dezvoltăm CarbonTool. Partea complexă a procesului a fost legată de investiții, riscuri, construcția unei echipe și a unei infrastructuri care să poată susține un produs real, scalabil, într-o piață care încă învăța să lucreze cu date.

Am făcut acest pas pentru că am văzut clar că sectorul se îndreaptă spre mai multă complexitate, mai multe cerințe, mai multă nevoie de trasabilitate și performanță demonstrabilă. Procesele manuale sunt depășite și nu mai pot ține pasul.

Rezultatele se văd deja, dar CarbonTool în forma de astăzi este doar începutul. Direcția este să trecem de la raportare la management real al performanței din perspectiva amprentei de carbon, a consumurilor de energie, a conformării, dar și decizii de investiție și operare bazate pe date.

Cum vă imaginați următoarea generație de clădiri și cartiere, mai degrabă eficiente energetic sau complet regenerate, cu integrare urbană și socială?

Eficiența energetică va deveni standardul minim, iar următoarea generație de clădiri și cartiere va fi despre integrare și adaptare, despre cum folosim tehnologia pentru a crea spații mai bune pentru oameni.

Orașele actuale au fost construite într-o logică a navetei casă-birou-casă. O mare parte din infrastructură a fost gândită pentru deplasare, nu pentru interacțiune. În contextul în care tehnologia permite munca flexibilă, automatizarea și conectivitatea permanentă, modelul urban începe să se schimbe.

Pe măsură ce tehnologia preia activitățile repetitive, valoarea va crește în zona lucrurilor pe care tehnologia nu le poate înlocui, iar accentul va fi pus pe comunitate, creativitate, interacțiune umană și relații de business construite direct. Implicit, orașele vor crea mai multe spații publice de calitate, mai multe zone mixte, mai multe hub-uri comunitare și de business. Clădirile nu vor mai fi doar spații funcționale, ci noduri într-un ecosistem urban.

Tehnologia va ajuta prin monitorizare în timp real, optimizare operațională, integrare energetică și mobilitate inteligentă, cu scopul de a genera un mediu urban mai adaptabil și mai uman.

Privind 2026, care credeți că vor fi principalele presiuni asupra pieței de construcții: reglementări, finanțare, schimbări climatice sau preferințe ale consumatorilor?

În 2026, reglementările și finanțarea sunt cele două direcții foarte concrete din care va veni presiunea principală. Pentru client, aceste direcții se traduc prin creșterea nivelului de cerințe și a costului de a greși.

Reglementările europene și cerințele de raportare împing piața spre un nivel mai ridicat de trasabilitate și standardizare. În paralel, standardele voluntare se ridică și ele, cu noile versiuni BREEAM și LEED care cresc așteptările de performanță, de dovezi și de consistența procesului. Pentru dezvoltatori și proprietari, asta înseamnă mai puțin „narrative” și mai mult „evidence”.

Finanțarea devine tot mai condiționată de sustenabilitate, pentru că finanțatorii vor să aibă mai mult control asupra riscurilor și active mai ușor de susținut în timp. Proiectele care pot demonstra performanța au un avantaj clar în discuțiile cu investitorii și băncile.

Preferințele utilizatorilor vin ca presiune comercială în privința confortului, a calității spațiilor și a unor costuri de operare predictibile. În office și retail, impactul se vede imediat în retenția chiriașilor și în competitivitatea proiectelor, iar în rezidențial se reflectă în sensibilitatea la cheltuielile lunare și în așteptările legate de calitatea vieții.

Ca perspectivă, 2026 va pune presiune pe performanță reală și pe capacitatea de a demonstra această performanță cu date, nu doar cu intenții sau documentație.