Potrivit Victa, în ultimele 12 luni au fost înregistrate 1.175 de proiecte de clădiri de birouri, cu o valoare totală estimată la 56,19 miliarde de lei. Sectorul privat domină covârșitor, 1.075 de proiecte, evaluate la 54,78 miliarde de lei. Sectorul public contribuie cu 69 de proiecte și 1,05 miliarde de lei, iar parteneriatele public-private cu 31 de proiecte și 359,79 de milioane de lei.
Din cele 1.175 de proiecte, 1.048 sunt construcții noi, adică 89% din total. Renovările numără 64, extinderile 44, modernizările 17, iar reparațiile doar 2. Este o structură care reflectă atât apetitul pentru spații noi, eficiente energetic și certificate verde, cât și decalajul real din piața de închiriere. Clădirile vechi se golesc treptat, nu se renovează în același ritm în care apar altele noi.
Contextul de piață face ca această preferință pentru construcție nouă să fie și mai relevantă. Rata de neocupare a clădirilor noi, livrate în ultimii șapte ani, se situează în jurul valorii de 5%, în timp ce stocul mai vechi, construit înainte de 2010, înregistrează rate de neocupare de aproape 20%. Chiriile din CBD-ul Bucureștiului ating 20-21 de euro pe metru pătrat pe lună, în timp ce zonele periferice coboară la 9-13,5 euro.
1.175 de proiecte de clădiri de birouri în România: valoare, tipuri, stadii și finanțare
Jumătate din portofoliu, blocat în autorizare
632 de proiecte, mai mult de jumătate, se află în faza de autorizare. Alte 208 sunt în construcție, 138 sunt finalizate, 114 înainte de execuție, 55 în amenajare, 22 în proiectare și 6 în intenție.
Raportul dintre proiectele blocate în birocrație și cele finalizate, 632 față de 138, este mai mult decât elocvent. Este o caracteristică structurală a sectorului, nu o excepție. Urbanismul incert, blocajele PUZ-urilor și lipsa unui plan pe termen lung în marile orașe, în special în București, sunt menționate constant de dezvoltatori ca factori care frânează execuția.
2025, primul an fără livrări noi în două decenii
Paradoxul pieței de birouri din România devine evident când datele din construcții sunt puse față în față cu cele din consultanța imobiliară. Anul 2025 a marcat primul an fără livrări de proiecte noi de birouri în București din ultimele două decenii. Cererea totală de închiriere a scăzut cu circa 25% față de 2024, până la aproximativ 250.000 de metri pătrați, potrivit raportului anual Colliers.
Și totuși, piața s-a ajustat prin presiunea ofertei limitate: rata de neocupare a coborât la 11,75% la finalul lui 2025, cel mai scăzut nivel din ultimii cinci ani, față de aproximativ 13% în 2024, iar chiriile medii au crescut cu circa 3%, depășind ușor 15 euro pe metru pătrat.
Stocul total de spații de birouri moderne din București rămâne la circa 3,4 milioane de metri pătrați, modest pentru o capitală europeană, echivalentul a aproximativ 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori în zona metropolitană.
Orașele regionale intră în ecuație
Un semnal de restructurare a pieței vine dinspre orașele regionale. Cluj-Napoca a ajuns la un stoc de 350.000 de metri pătrați de birouri moderne, cu o rată de neocupare de doar 5% și chirii de referință de 17 euro pe metru pătrat, aproape de niveluri ale unor piețe central-europene mature.
Timișoara (280.000 mp, 13% neocupare) și Iași (290.000 mp, 15% neocupare) confirmă că distribuția geografică a cererii nu mai este exclusiv bucureșteană.
Această tendință se reflectă și în structura celor 1.175 de proiecte din datele Victa. Volumul nu este concentrat doar în capitală, ci răspândit într-un sector care caută, tot mai mult, să exploateze cererea companiilor din hub-urile regionale.
Experții din piață anticipează că 2026 va aduce primele livrări semnificative după o pauză lungă, inclusiv proiecte care testează deja chirii de peste 22 de euro pe metru pătrat în CBD. Cererea se concentrează tot mai mult pe clădirile certificate verde, eficiente energetic și bine conectate, un profil pe care stocul vechi nu îl mai poate satisface.
