Puține segmente din real estate au fost forțate să se reinventeze atât de rapid precum piața de birouri. În doar câțiva ani, office-ul a trecut printr-o succesiune de șocuri care ar fi fost greu de anticipat într-un singur ciclu: pandemia, normalizarea muncii hibride, presiunile ESG, creșterea costurilor de operare și o schimbare tot mai vizibilă a felului în care companiile privesc prezența fizică.

Dacă, în trecut, biroul era aproape automat expresia unei nevoi funcționale, un spațiu necesar pentru concentrare, coordonare și rutină. Astăzi el trebuie să justifice mult mai clar de ce există. Nu mai este suficient să fie disponibil. Trebuie să fie relevant, bine poziționat, eficient, flexibil și suficient de bun încât oamenii să aibă un motiv real să vină acolo.

Schimbarea aceasta nu afectează doar cererea. Schimbă raportul de forță din piață, logica investiției și chiar modul în care orașul începe să fie gândit. Biroul nu mai poate fi privit separat de transport, servicii, locuire sau de calitatea experienței urbane din jurul lui. Astfel că piața office se polarizează, iar dezvoltările mixed-use par să devină una dintre cele mai credibile forme de răspuns.

Mădălina Marinescu, Head of Office Agency la Crosspoint Real Estate, spune foarte clar unde s-a produs ruptura cea mai importantă: „Munca hibridă este transformarea cu cel mai profund impact structural, pentru că schimbă din temelii modul în care se formează cererea, de la cât spațiu este necesar și unde, până la rolul pe care îl are biroul în organizație.”

Nu mai vorbim despre un simplu ajustaj de volum, ci despre o redefinire a funcției biroului. Pandemia a fost șocul, dar nu ea este schimbarea structurală. Schimbarea reală este faptul că munca hibridă nu mai este tratată ca o excepție sau ca un compromis temporar, ci ca un nou cadru de funcționare. Iar când se schimbă cadrul, se schimbă și criteriile după care companiile caută spațiu.

Piața a început deja să arate această recalibrare. Mădălina Marinescu observă că, deși volumul total al închirierilor a fost mai mic decât în anul anterior, „un semnal relevant este că închirierile nete au crescut cu 17%, ceea ce indică o cerere mai selectivă, orientată către spații potrivite noului mod de lucru, caracterizat prin calitate, eficiență și poziționare.”

Companiile nu mai caută neapărat mai mult spațiu, ci acel spațiu potrivit. Asta înseamnă mai puțini metri pătrați per angajat, dar mai multă atenție la amplasare, la calitatea clădirii, la flexibilitatea amenajării și la costul total de operare. În același timp, biroul devine mai puțin locul muncii individuale și mai mult locul întâlnirii, al colaborării și al culturii organizaționale.

Poate tocmai de aceea piața de birouri nu mai poate fi citită ca un bloc omogen. Avantajul nu mai este distribuit uniform. „Piața este polarizată, iar puterea depinde în mod clar de calitatea și poziția activului”, spune Mădălina Marinescu. Observația este importantă, pentru că demontează ideea simplistă că „chiriașii au acum puterea” în mod generalizat. În realitate, chiriașii au mai mult spațiu de negociere în segmentul non-prime, în timp ce în zona premium, bine localizată și sustenabilă, proprietarii și-au păstrat sau și-au recâștigat poziția.

Această polarizare este, poate, unul dintre cele mai importante lucruri care se întâmplă acum în office. Nu mai există o singură piață de birouri, ci cel puțin două. Una a clădirilor care răspund deja noilor cerințe și una a stocului care riscă să rămână în urmă. „Da, o parte semnificativă a stocului vechi și neconform va deveni structural depășită”, avertizează Mădălina Marinescu. „Aceasta nu este doar o problemă de piață ciclică, este o schimbare structurală, accelerată de muncă hibridă și standarde ESG.”

Aici intră în joc un alt filtru care nu mai poate fi tratat ca secundar: sustenabilitatea. Multă vreme, ESG a fost perceput fie ca diferențiator de imagine, fie ca cerință venită dinspre corporațiile mari și fondurile internaționale. Astăzi, lucrurile sunt mai nuanțate, dar și mai ferme. „În unele cazuri este un ‘deal breaker’, în altele rămâne un criteriu secundar, subordonat costului total și locației”, spune Mădălina Marinescu. Dar adaugă imediat ceva esențial: chiar și acolo unde nu este încă decisiv, acest criteriu „se erodează treptat” ca importanță secundară. Cu alte cuvinte, ESG nu este încă egal important pentru toți actorii, dar direcția este clară. În segmentul corporate mare influențează deja decisiv relocarea, iar în segmentul mediu funcționează tot mai mult ca diferențiator real.

Asta înseamnă că performanța unei clădiri nu mai poate fi măsurată doar prin chirie, grad de ocupare sau suprafață. Contează tot mai mult eficiența operațională, capacitatea de a susține noi tipuri de amenajare, proximitatea față de transportul public și posibilitatea de a integra o experiență urbană coerentă. Altfel spus, biroul trebuie să funcționeze nu doar ca produs imobiliar, ci ca parte a unui ecosistem.

Aici se întâlnește foarte bine perspectiva Crosspoint cu cea a Forte Partners. Pentru Stephen Burke, Group Development Director, schimbarea din office nu poate fi separată de felul în care orașul este construit. „Schimbarea esențială este că biroul trebuie să justifice deplasarea. Confortul, experiența și performanța contează mai mult decât densitatea”, spune el.

Este una dintre cele mai exacte definiții ale biroului post-pandemie. Nu mai vorbim despre ocupare mecanică, ci despre o alegere pe care angajatul o face sau nu în fiecare dimineață. Dacă spațiul nu oferă ceva în plus, confort, lumină, calitate, proximitate, servicii, el își pierde din sens.

Din acest motiv, designul birourilor se schimbă, iar Stephen Burke observă foarte clar această evoluție: mai multe spații liniștite, mai multe zone dedicate colaborării, oferte mai bune de food & beverage, spații exterioare mai bine folosite, finisaje mai calde, mai puțin open space dens și mai mult accent pe experiență.

De fapt, ceea ce se vede acum este trecerea de la office ca infrastructură generică la office ca spațiu ales. Iar această alegere este puternic influențată de orașul din jur. De aceea, pentru Forte, mixed-use-ul nu este doar o formulă comercială, ci o strategie urbană. Stephen Burke explică foarte clar logica din spatele acestei direcții: „Am dezvoltat constant birouri în zone rezidențiale și proiecte rezidențiale în zone dominate de birouri, pentru a reduce naveta și a crea o viață urbană mai echilibrată, abordare pe care o extindem acum către destinații mixed-use complete.”

Astăzi, proiectele care au cele mai mari șanse să rămână relevante sunt cele care pot funcționa și după ora 18:00, cele care combină locuirea, serviciile, retailul și spațiul public într-un mod coerent. U•Center 3 este prezentat exact în această logică: birouri, locuințe și retail organizate în jurul unei piețe publice, cu scopul de a menține zona activă și dincolo de programul clasic de lucru.

În fond, mixed-use-ul devine răspunsul urban la aceeași întrebare pe care piața office o pune la scară de clădire: de ce ai veni aici? Dacă biroul nu mai este suficient singur, atunci valoarea lui crește atunci când este parte dintr-o destinație mai largă. Stephen Burke spune limpede: „Credem că astfel de dezvoltări mixed-use ne ajută să atenuăm riscurile actuale de supraofertă într-un anumit sector, creând destinații care se susțin reciproc într-un ecosistem benefic.”

Această logică este dublată de o schimbare foarte clară și în criteriile de alegere a terenurilor și a clădirilor. Accesul la transport public, în special la metrou, devine din ce în ce mai decisiv. Stephen Burke amintește că Forte a cumpărat constant terenuri pentru birouri în proximitatea metroului, iar datele le confirmă strategia: o mare parte din contractele și reînnoirile recente s-au concentrat în clădiri aflate la mai puțin de 500 de metri de o stație de metrou. Asta arată că accesibilitatea nu mai este un beneficiu secundar, ci unul dintre criteriile esențiale de viabilitate.

Din această perspectivă, piața office începe să semene tot mai puțin cu piața de acum zece ani. Cererea va fi, probabil, mai redusă cantitativ, dar mai exigentă calitativ. Oferta va continua să se polarizeze. Clădirile bune, bine conectate și sustenabile își vor menține relevanța, în timp ce o parte din stocul vechi va intra într-o zonă dificilă, în care modernizarea devine singura alternativă la pierderea treptată a valorii.

Mădălina Marinescu rezumă foarte bine această direcție: „România va reflecta tendințele din piețele mature: mai puțin spațiu per angajat, mai multă selecție și diferențiere, iar clădirile neconforme vor pierde relevanță.” Iar asta schimbă și rolul datelor. Research-ul și analiza nu mai sunt suport, ci „elemente esențiale ale strategiei de ocupare”.

Interesant este că această sofisticare nu duce doar la o piață mai tehnică, ci și la una mai urbană. Pentru că, în final, birourile care rămân relevante sunt cele care înțeleg că performanța clădirii nu mai poate fi separată de viața din jurul ei. Mixed-use-ul nu este doar despre diversificarea surselor de venit, ci despre construirea unor locuri care funcționează mai bine în oraș. Iar office-ul, în forma lui nouă, este parte dintr-o alegere mai largă despre cum vrei să lucrezi, cum ajungi la muncă și în ce fel de mediu urban alegi să-ți petreci timpul.

Poate tocmai de aceea piața office nu trebuie privită astăzi nici apocaliptic, nici nostalgic. Nu asistăm la moartea biroului, ci la o selecție mai dură a sensului lui. Nu toate clădirile vor trece cu bine prin această etapă, nu toate zonele vor rămâne la fel de atractive. Și nu toate modelele de dezvoltare vor mai funcționa. Dar ceea ce se conturează este, paradoxal, o piață mai matură.

Una în care biroul este o alegere. Iar alegerea aceasta începe tot mai mult să fie despre calitate, conectivitate, experiență și capacitatea proiectului de a se integra firesc în orașul real, nu doar în piața de ieri.